Нерухоме майно як об`єкт цивільного права

«Права заставодавця на майно, закладене за договором іпотеки, виникають з моменту укладення договору, а якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, виникло пізніше, - з моменту виникнення такого зобов'язання. Майно, закладене за договором про іпотеку, вважається обтяженим іпотекою з моменту виникнення права застави ». (Ст.11 Закону).
Змісту договору про іпотеку розкривається у ст.9 Закону. «У договорі повинні бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.
Необхідно враховувати, що при укладенні договору заставодавець зобов'язаний у письмовій формі попередити заставодержателя про всі відомі йому на момент державної реєстрації договору права третіх осіб на предмет іпотеки (права застави, довічного користування, оренди, сервітути та інших) ».
«Невиконання цього обов'язку дає заставодержателю право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміни умов договору про іпотеку». (Ст.12).
Главою III Закону про іпотеку розкрито основні положення про заставної - цінному папері, що засвідчує такі права її законного власника:
- Право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без надання інших доказів існування цього зобов'язання;
- Право застави на вказане в договорі про іпотеку майно.
Обов'язковими за заставною особами є боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і заставодавець, ними ж і стають заставна, що видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після таке реєстрації.
Згідно з п.4 ст.13 Закону «складання і видача заставної не допускаються, якщо:
1) предметом іпотеки є:
підприємство, як майновий комплекс;
земельні ділянки зі складу земель сільгосппризначення, на які поширюється дія цього Закону;
лісу;
право оренди майна, перерахованого вище;
2) іпотекою забезпечується грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення договору не визначено і яке не містить умов, що дозволяють визначити цю суму на даний момент ».
Також п.6 ст.13 передбачається, що «у разі часткового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання боржник по ньому, заставодавець і законний власник заставної вправі укласти угоду, що передбачає:
- Така зміна предмета іпотеки, при якому закладеним визнається частина раніше закладеного за даним договором про іпотеку майна, якщо зазначена частина майна може бути самостійним об'єктом прав;
- Така зміна розміру забезпечення, при якому розмір вимог, що виникають з кредитного або іншого договору і забезпечених за цим договором про іпотеку, збільшується або зменшується в порівнянні з тим, що забезпечувався іпотекою раніше.
Дана угода має бути нотаріально посвідчена. При укладенні таких угоди і переведення боргу за забезпеченим іпотекою зобов'язанням у цих угодах передбачається:
- Або внесення змін у зміст заставної шляхом додатки до неї нотаріального засвідченої копії даної угоди і вказівки на угоду як на документ, який є невід'ємною частиною заставної, в тексті самої заставної;
- Або анулювання заставної і одночасна з цим видача нової заставної, складеної з урахуванням відповідних змін.
В останньому випадку одночасно із заявою про внесення змін в дані єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно заставодавець передає органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, нову заставу, яка вручається заставодержателю в обмін на що знаходиться в його законному володінні заставну. Анульована заставна зберігається в архіві органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, до моменту погашення реєстраційного запису про іпотеку ». (П.7 ст.13 Закону).
«До заставної можуть бути додані документи, що визначають умови іпотеки або необхідні для здійснення заставоутримувачем своїх прав за заставною». (Ст.15 Закону). Також передбачена реєстрація власників заставної. «При здійсненні своїх прав власник заставної зобов'язаний пред'явити заставну того зобов'язаному особи (боржника або заставодавцю), щодо якої здійснюється відповідне право, на його вимогу, якщо тільки при заставі заставної вона не передана в депозит нотаріуса». (П.1 ст.17 Закону). Після виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання заставодержатель повністю зобов'язаний передати заставну заставодавцю. Якщо заставна знаходиться у заставодержателя або якщо на ній відсутні відмітки про часткове виконання зобов'язання, це свідчить, якщо не доведено інше, що це зобов'язання чи його частину не виконані.
Встановлено, що «зобов'язана за заставної особа вправі відмовити пред'явнику заставної у здійсненні ним прав оп заставної у випадках, якщо:
- Судом прийнято до розгляду позов про визнання недійсною поступки прав з цієї заставної або про застосування наслідків недійсності цієї угоди;
- Пред'явлена ​​заставна недійсна у зв'язку з її втратою законним власником і видачею дубліката заставної або у зв'язку з порушенням порядку видачі заставної або її дубліката, за яке зобов'язані за ним особи не відповідають ». (П.6 ст.17 Закону).
«Знаходження заставної у будь-якого із зобов'язаних за неї осіб свідчить, що забезпечене іпотекою зобов'язання виконано. Якщо заставна анулюється, орган, який здійснив держреєстрацію іпотеки, після отримання ним заставної анулює її шляхом проставляння на лицьовій стороні штампу «погашено» чи іншим чином, що не допускає можливості її обігу, за винятком фізичного знищення заставної ». (Ст.17 Закону).
У випадку, якщо заставна втрачена, «відновлення прав по ній виробляється заставником, а якщо він є третьою особою, також і боржником за зобов'язанням. Відновлення прав проводиться на підставі:
- Заяви на їх адресу особи - заставодержателя, якщо за даними, внесеним до державного реєстру прав на нерухомість, можливо встановити всі передавальні написи, вчинені за втраченою заставної;
- Рішення суду, винесеного за результатами розгляду в порядку окремого провадження справи про-встановленні фактів, що мають юридичне значення.
У разі втрати заставної заставодавець, а якщо він є третьою особою, також і боржник зобов'язані скласти дублікат заставної з відміткою на ньому «дублікат» і передати його на орган, який здійснив держреєстрацію іпотеки. Дублікат видається органом здійснив держреєстрацію, шляхом вручення особі, яка втратила заставну. Укладач дубліката несе відповідальність за збитки, що виникли у зв'язку з невідповідністю дубліката заставної втраченої заставної ». (Ст.18 Закону).
Законом про іпотеку встановлено, що «іпотека підлягає державній реєстрації установами юстиції в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно в порядку, встановленому федеральним законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Держреєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки ". (Ст.19 Закону).
Відносини щодо забезпечення збереження майна, закладеного за договором про іпотеку, регулюються главою V Федерального закону про іпотеку. Так, відповідно до ст.29 «заставодавець зберігає право користування майном закладеним за договором про іпотеку, за призначенням. Умови договору, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною. Заставодавець має право отримувати від майна, закладеного за договором з майна, закладеного вправі за договором про іпотеку, плоди і доходи ». «Також заставодавець зобов'язаний підтримувати це майно в справному стані і нести витрати на його утримання проводити поточний та капітальний ремонт». (Ст.30).
Законом передбачено «страхування нерухомості, закладеної за договором, заставодавцем за його рахунок, а також вживання заходів заставодавцем для захисту майна від посягань третіх осіб, вогню, стихійних лих». «У разі реальної загрози втрати ушкодження закладеного майна заставодавець зобов'язаний повідомити про це заставодержателя, якщо він йому відомий». (Ст.32).
Стаття 34 передбачає, що «заставодержатель має право перевірити за документами і фактично наявність, стан і умова утримання майна, закладеного за договором про іпотеку».
Законом встановлюється порядок переходу прав на майно, закладене за договором про іпотеку, до інших осіб і обтяження цього майна правами інших осіб. Зокрема, у випадках, коли «майно, що є предметом іпотеки, вилучається у встановленому Законом порядку на тій підставі, що насправді власником цього майна є інша особа (віндикація), іпотека щодо цього майна припиняється. Заставодержатель після набрання законної сили відповідним рішенням суду вправі вимагати дострокового виконання зобов'язання, яке було забезпечене іпотекою ». (Чст.42).
Законом розкривається поняття наступної іпотеки і умови, при яких вона допускається (ст.43). «Майно, закладене за договором про іпотеку в забезпечення виконання одного зобов'язання (попередня іпотека), може бути надано в заставу в забезпечення виконання іншого зобов'язання того ж чи іншого боржника до того ж чи іншому заставодержателю (наступна іпотека). Черговість заставодержателів встановлюється на підставі даних єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно про момент виникнення іпотеки. Наступна іпотека допускається, якщо вона не заборонена попередніми договорами про іпотеку того ж майна, дія яких не припинилося до моменту укладення попереднього договору про іпотеку, в тому випадку, якщо сторонами у попередньому і наступному договорах є одні й ті ж особи. Висновок наступного договору про іпотеку, що передбачає складання та видачу заставної, не допускається ». (Ст.143). встановлена ​​держреєстрація наступної іпотеки. (Ст.45).
Відступлення прав за договором про іпотеку полягає в тому, що «заставодержатель має право передати свої права за договором про іпотеку іншій особі, якщо договором не передбачено інше.
Поступка заставоутримувачем прав за договором про іпотеку іншій особі дійсна, якщо тій же особі відступлені права вимоги до боржника за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою. Якщо не доведено інше, відступлення прав за договором про іпотеку означає і поступку прав по забезпеченому іпотекою зобов'язанню ». (П.3 ст.47 Закону). «Передача прав за заставною здійснюється шляхом вчинення на ній передавального напису на користь іншої особи (власника заставної) і передачі заставної цій особі. У передавальному написі повинно бути точно і повно вказано ім'я (найменування) особи, якій передаються права за заставною, у противному випадку передавальні написи вважаються нікчемними ». (Ст.48).
Передбачено, що «заставна може бути закладено шляхом її передачі іншій особі (заставодержателю заставної) в забезпечення зобов'язання за кредитним договором або іншого зобов'язання, що виник між цією особою і заставодержателем, спочатку названим в заставі, або її іншим законним власником (іпотечне заставоутримувачем)». (Ст.49).
У Законі також розглянуто підстави звернення стягнення на заставлене майно (глава IX). «Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше.
При розбіжності умов договору про іпотеку і умов забезпеченого іпотекою зобов'язання можуть бути задоволені шляхом звернення перевага віддається умовами договору про іпотеку ». (Ст.50).
Передбачено судовий (ст.51) і позасудовий (ст.55) порядок звернення стягнення на заставлене нерухоме майно.
Стягнення в судовому порядку допускається за винятком випадків, коли відповідно до ст.55 Закону можливо задоволення таких вимог без звернення до суду.
«Задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем, укладеної після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки. Задоволення вимог заставодержателя в такому порядку не допускається, якщо:
1) для іпотеки майна потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу;
2) предметом іпотеки є підприємство як майновий комплекс;
3) предметом іпотеки є майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність для суспільства;
4) предметом іпотеки є майно, що перебуває у спільній власності, і будь-хто з його власником не дає згоди в письмовій формі на задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку.
У зазначених випадках стягнення на закладене майно звертається за рішенням суду ». (Ст.55).
«Приймаючи рішення про звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, суд повинен визначити і вказати в ньому:
1) суми, що підлягають сплаті заставодержателеві з вартості закладеного майна, за винятком сум витрат з охорони та реалізації майна, які визначаються по завершенні його реалізації. Для сум обчислюються у відсотковому відношенні, повинні бути зазначені сума, на яку нараховуються відсотки, розмір відсотків і період, за який вони підлягають нарахуванню;
2) що є предметом іпотеки майно, з вартості якого задовольняються вимоги заставоутримувача;
3) спосіб реалізації майна, на яке звертається стягнення;
4) заходи щодо забезпечення збереження майна до його реалізації, якщо такі необхідні;
5) початкову продажну ціну заставленого майна при його реалізації ». (Ст.54).
Законом про іпотеку також розкрито способи реалізації заставленого майна, на яке звернено стягнення: шляхом проведення публічних торгів (ст. ст. 57, 58) та шляхом продажу на аукціоні. (Ст.59).
Стаття 60 закону передбачає, що «боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і заставодавець, є третьою особою, має право припинити звернення стягнення на заставлене майно, задовольнивши усі забезпечені іпотекою вимоги заставодержателя, невиконання яких послужило підставою для звернення стягнення на майно, в обсязі, який ці вимоги мають до моменту сплати відповідних сум. Це право може бути здійснено в будь-який час до моменту продажу заставленого майна за конкурсом або придбання права на це майно у встановленому порядку заставоутримувачем ».
Також статтею 61 закону встановлено, що «сума, виручена від реалізації майна, закладеного за договором про іпотеку, після утримання з неї сум, необхідних для покриття витрат у зв'язку зі зверненням стягнення на це майно та його реалізацією, розподіляється між заявили свої вимоги до стягнення заставодержателями, іншими кредиторами заставодавця і самі заставодавцем.
Розподіл проводиться органом, що здійснює виконання судових рішень, а якщо стягнення на заставлене майно було звернуто у позасудовому порядку - нотаріусом, упевнившись угоду про такий порядок стягнення, з дотриманням правил статті 319, п.1 статті 334 та п.п. 5 і 6 статті 350 Цивільного кодексу Російської Федерації, а також статті 46 Закону про іпотеку ».
«Вимога кредитора до заставодавця, яка не є боржником за основним договором, обмежується сумою, вирученої від реалізації предмета застави.
Так, Комерційний банк звернувся до арбітражного суду з позовом до індивідуального приватному підприємству та товариству з обмеженою відповідальністю про стягнення 8 млрд рублів заборгованості за кредитним договором і звернення стягнення на заставлене майно.
Як випливало з матеріалів справи, кредит у сумі 1,5 млрд. рублів був виданий індивідуальному приватному підприємству, а заставодавцем виступило товариство, надавши як предмета застави річкове судно, оцінене сторонами за договором в 2 млрд. рублів.
Арбітражний суд задовольнив вимоги позивача повністю за рахунок заставодавця, зазначивши у резолютивній частині рішення: звернути стягнення на майно товариства з обмеженою відповідальністю, вартість якого становить у сумі 8 млрд. рублів.
Скасовуючи дане рішення, касаційна інстанція вказала, що характер зобов'язання особи, що надала кредитору забезпечення на випадок невиконуваності боржника, обумовлений характером обраного способу забезпечення.
Зокрема, сутність застави як способу забезпечення виконання основного зобов'язання полягає в праві кредитора (заставодержателя) вимагати реалізації предмета застави та передачі йому виручених за такою реалізації грошових коштів у розмірі, що не перевищує суми заборгованості за забезпеченим зобов'язанням.
При недостатності виручених коштів для покриття вимог кредитора (заставодержателя) останній має право, при відсутності іншої вказівки в законі або договорі, одержати відсутню суму з іншого майна боржника (пункт 5 статті 350 ГК РФ).
Таким чином, при розгляді даного спору необхідно було виходити з такого. Оскільки заставодавцем виступило третя особа, яка не є боржником за основним договором, її зобов'язання перед заставодержателем не могли перевищувати суму, виручену від реалізації заставленого майна.
У зв'язку з цим резолютивній частині постанови касаційної інстанції зазначено про стягнення з індивідуального приватного підприємства 8 млрд. рублів заборгованості та звернення стягнення на заставлене майно, що належить товариству, в рахунок погашення цієї заборгованості ». (3.2, с.17).
Таким чином, нами розглянуті особливості здійснення такої операції з нерухомістю, як застава (іпотека).
3.3. Довірче управління нерухомістю.
«Довірче управління - новий інститут нашого права. Його поява зумовлена ​​нинішнім етапом розвитку ринкових відносин. Це пов'язано з прагненням організувати більш ефективне управління господарською діяльністю і майном, і перш за все державним майном.
Раніше існував тільки один метод вибору господарського керівника - адміністративний. У нових умовах господарювання цей метод став піддаватися критиці як неефективний, тому що при ньому відсутні економічна зацікавленість відповідальної особи, є сприятливі умови для зловживань і т.п.
Подібні твердження послужили поштовхом для виникнення ідеї створити систему визначення господарського керівника не на адміністративній, а на цивільно-правової, комерційній основі, коли керівник виявиться матеріально зацікавленим у результатах своєї діяльності, її ефективності, буде нести відповідальність за неналежні результати. Це - альтернативний спосіб керівництва, що має особливе значення для державної власності, але застосовний і в інших сферах ». (2.4, с.117).
Закон визначає довірче управління наступним чином:
«За договором довірчого управління майном одна боку (засновник управління) передає іншій стороні (довірчому керуючому) на певний строк майно в довірче управління, а інша сторона зобов'язується здійснювати управління цим майном в інтересах засновника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Передача майна в довірче управління не тягне переходу права власності на нього до довірчого керуючого ». (П.1 ст.1012 ЦК України).
«Закон вказує, що довірчий керуючий здійснює щодо переданого йому майна юридичні і фактичні дії. При цьому угоди вчиняються ним від свого імені, але із зазначенням, що він діє в якості довірчого керуючого. У випадках, не вимагають письмового оформлення, він робить це усно, а при підписанні письмових документів, включаючи угоди, після свого імені або найменування він ставить позначку «Д.У.».
Довірчий керуючий, щоб управляти майном на комерційній основі, повинен володіти великою мірою самостійності, в тому числі і по відношенню до власника. І разом з тим необхідно гарантувати інтереси власника майна. Виконання цієї двоєдиної функції забезпечується, з одного боку, відокремленням майна власника і довірчого керуючого, і з іншого - здійсненням діяльності керуючим від свого імені. Саме тому така діяльність, - на думку професора, доктора юридичних наук В.А. Дозорцева, - не могла здійснюватися в рамках колишнього законодавства ». (2.4, с.118).
«Виявилося, що існує потреба у двох формах довірчого управління. Поряд з основною, комерційної, формою потрібна ще й додаткова, некомерційна, форма, коли довірче управління здійснюється на безоплатній основі. За змістом ст.1016 ЦК розмір і форма винагороди визнаються істотними умовами договорів довірчого управління тільки в тому випадку, коли виплата винагороди передбачена цими договорами.
Основні риси довірчого управління встановлені пунктом 4 статті 209 ЦК РФ і його главою 53 (статті 1012-1026).
Перш за все важливо, що довірче управління встановлюється щодо майна, а не організацій. Це означає, що якщо в довірче управління передається підприємство, то воно розглядається не як організація, а як комплекс майна відповідно до статті 132 ГК РФ.
Відповідно до ст.209 ЦК довірче управління повинне розглядатися як спосіб здійснення права власності на майно, коли правомочності власника повністю або частково здійснює довірчий керуючий, притому від свого імені. Відповідно власник позбавляється права здійснення цих правомочностей ». (2.4, с.118-119).
Відносини з довірчого управління між власником і керуючим мають обов'язковий характер. Це строкові, «що тривають» відносини, термін складає одне з обов'язкових умов договору, після закінчення обумовленого терміну зобов'язання припиняється (ст.1016 ЦК).
На довірчого керуючого покладається обов'язок вчинення не разових дій, а якихось функцій на систематичній основі.
«Підставою виникнення довірчого управління є договір. Необхідно волевиявлення власника або іншої особи, уповноваженої засновувати довірче управління. У виняткових випадках договором повинен передувати владний акт (призначення опікуна, ліквідаційний комісії тощо). Позначений у такому акті орган повинен підібрати керуючого, погодити з ним умови і забезпечити укладення договору. При цьому договір буде укладати не власник майна, а інша особа (наприклад, орган опіки та піклування). Саме такий орган укладає в подібних випадках договір і фактично засновує довірче управління ». (2.4, с.119).
форма договору довірчого управління затверджена ст.1017 ЦК. «Договір довірчого управління нерухомим майном має бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами». Така ж форма передбачена для договору купівлі-продажу нерухомості.
«Передача нерухомого майна в довірче управління підлягає державній реєстрації. Недотримання форми договору довірчого управління нерухомим майном або вимоги про реєстрацію передачі нерухомості в довірче управління тягне недійсність договору ». (Ст.1017 ЦК).
Звертаючись до змісту договору, слід зазначити, що п.1 ст.1016 ЦК передбачає його істотні умови:
1) склад майна, переданого в довірче управління;
2) найменування юридичної особи або ім'я громадянина в інтересах яких здійснюється управління майном (засновника управління або вигодонабувача);
3) розмір і форма винагороди управителя, якщо виплата винагороди передбачена договором;
4) термін дії договору (що не перевищує п'яти років). При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору після закінчення терміну його дії він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Можливість передачі в довірче управління окремих об'єктів нерухомості прямо передбачена законом (п.1 ст.1013 ЦК). «Нерухоме майно як об'єкт довірчого управління повинне відповідати деяким загальним вимогам.
По-перше, це може бути тільки індивідуально визначене майно, а ніяк не майно, яке визначається родовими ознаками. У договорі може бути передбачено, що в довірче управління буде передаватися майно, ще підлягає придбання або навіть створення, тобто майно, ще не існує в момент укладання договору.
По-друге, передане в довірче управління нерухоме майно має бути відокремлено як від іншого майна засновника довірчого управління, так і від майна управителя. І така відособленість повинна бути документована. (Ст. 1018 ЦК РФ).
По-третє, в довірче управління може передаватися тільки неспоживна майно, яке має бути повернено власнику за припинення довірчого управління.
У даному випадку відокремлення нерухомих об'єктів та їх документування зважаючи на необхідність реєстрації (ст.131 і 1017 ЦК України) не викликає особливих труднощів.
В якості об'єкта довірчого управління може виступати комплекс майна або окремі об'єкти нерухомості ». (2.4, с.120).
«Звернемося до майнових комплексів, на базі яких можна здійснювати господарську діяльність. Серед таких комплексів на першому місці стоять підприємства, до складу яких відповідно до абзацу 2 пункту 2 ст.132 ГК входять всі можливі види майна. Такі підприємства в цілому визнаються нерухомістю, тому їх передача в управління підлягає письмовому посвідченню та реєстрації (ст.131 ЦК), в результаті яких відбувається відокремлення кожного майнового об'єкта, що входить до їх складу. Те ж відноситься і до частин підприємства або організації.
До майнових комплексів належить і все майно, що входить, наприклад, в спадкову масу. У цьому випадку документується навіть відокремлення кожного окремого майнового об'єкта. Тому у випадку комплексів до складу їх майна можуть входити будь-які об'єкти, навіть ті, які відокремлено не можуть перебувати в довірчому управлінні. Відокремлення та його документування тут проводяться в усіх випадках.
До складу майнового комплексу включається не тільки майно, спочатку внесена засновником, а й майно, створене або придбане в результаті дій з довірчого управління (ст.1020 ЦК України). І з нього виключається майно, вибившее в результаті таких дій ». (2.4, с.120-121).
«У довірче управління може бути передане і державне, і муніципальне, і приватне майно. Однак те державне або муніципальне майно, яке раніше було передано на речовому праві господарського відання або оперативного управління унітарному підприємству або державному або муніципальному установі, до передачі його в довірче управління повинне втратити свій попередній правовий статус. Строго кажучи, ні унітарне підприємство, ні державне або муніципальне установа не має права передавати будь-яке було майно в довірче управління, оскільки презюмируется, що воно знаходиться у них або на праві господарського відання, або на праві оперативного управління. Подібну функцію має право виконати лише спеціальний органу, який здійснює від імені власника функції за розпорядженням державної або муніципальної власністю ». (2.14, с.599).
«Для відносин з довірчого управління характерний три сторони - засновник, довірчий керуючий і вигодонабувач. Дві з цих сторін (засновник і вигодонабувач) можуть збігатися і частіше за все в наших умовах збігаються, але три функції, що їх договором, у всіх випадках зберігаються.
Керуючий ніколи не може збігатися із засновником, ні з вигодонабувачем - їх функції несумісні.
Як правило, в якості будь-якої з трьох сторін можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи.
Засновником довірчого управління виступає власник нерухомого майна (ст.1014 ЦК України). Найчастіше це юридична особа або держава. Особа, в господарському віданні або оперативному управлінні якого знаходиться майно, не вправі бути засновником довірчого управління. Юридичні особи, які володіють цими правами, підлягають попередньої ліквідації. (П.3 ст.1013 ЦК України).
Довірчим керуючим може бути як фізична, так і юридична особа. Проте в обох випадках закон встановлює деякі обмеження. Якщо це фізична особа, то керуючим може бути тільки індивідуальний підприємець (виняток спеціально передбачено законом). Якщо це юридична особа, цю функцію може виконувати лише комерційна організація. Оскільки сенс введення інституту довірчого управління полягає у звуженні сфери підприємницької діяльності держави, у здійсненні господарських функцій не на адміністративній, а на комерційній основі, закон прямо виключає передачу майна в довірче управління державному органу або органу місцевого самоврядування. З тієї ж причини закон виключає покладання довірчого управління на унітарне підприємство, яке може бути тільки державним чи муніципальним.
Майно, передане йому в управління, відокремлюються від його особистого майна. Але він несе субсидіарну відповідальність за зобов'язаннями з довірчого управління своїм особистим майном. Керуючий повинен здійснювати свої обов'язки особисто і, крім виняткових обставин, зазначених у законі, не може передавати свої обов'язки третій особі.
Вигодонабувачем може бути будь-яка особа, як фізична, так і юридична. Якщо вигодонабувачем є не власник, то на відносини з його участю поширюються норми, встановлені для договору на користь третьої особи (ст.430 ЦК). Після висловлення вигодонабувачем як третьою особою наміру скористатися своїм правом, він набуває самостійне право вимоги. Засновник і керуючий не можуть змінювати або розривати договір без його згоди. З припиненням цивільної правосуб'єктивність вигодонабувача (смертю громадянина або ліквідацією юридичної особи) або відмовою вигодонабувача від одержання вигод за договором управління майном припиняється.
При припиненні управління майном права вигодонабувача на отримання вигод припиняються. Майно, що перебуває в управлінні, передається засновнику (власнику), якщо договором не передбачено інше.
У випадках, коли засновник і вигодонабувач не збігаються в одній особі закон диференціює їх права ». (2.4, с.122-124).
«Договір довірчого управління законом побудований як реальний. Тому для виникнення прав та обов'язків досягнення однієї угоди недостатньо - потрібно ще передача об'єкта управління. Якщо відбулося тільки угода сторін, керуючий ще не має право витребувати обумовлене договором майно у засновника відповідно до пункту 3 статті 1020 ЦК РФ.
Договір має строковий характер. Після закінчення договір, а відповідно і права та обов'язки сторін припиняються. Дострокове розірвання договору за одностороннім заявою однієї з сторін не допускається.
Права за договором довірчого управління нерухомістю мають всі сторони відносини, а обов'язки - тільки довірчий керуючий.
Основне право довірчого керуючого полягає у вчиненні будь-яких юридичних та фактичних дій.
Всі обмеження його прав повинні бути передбачені законом або договором (п.2 ст.1012 ЦК). Довірчий управитель здійснює правомочності власника (п.1 ст.1020 ЦК). Однак ці права здійснюються в установлених межах. У даному випадку розпорядження нерухомим майном довірчий керуючий здійснює у випадках, передбачених договором довірчого управління нерухомістю. Довірчий керуючий користується речове-правовим захистом переданого йому майна, в тому числі і проти власника (пункти 2 і 3 ст.1020 ЦК).
Довірчий керуючий виступає від свого імені, але він повинен вказати, що діє в цій якості, інакше він зобов'язує перед третіми особами особисто.
Майно, передане в довірче управління відокремлюються від іншого майна засновника, так само як і від майна управителя на окремому балансі і по ньому ведеться самостійний облік.
Обов'язки довірчого керуючого визначаються тим, що здійснювані ним дії здійснюються не в його власних інтересах, а в інтересах вигодонабувача. Повинні також дотримуватися інтереси засновника (якщо це різні особи), якому повертається майно після припинення довірчого управління.
Обов'язки довірчого керуючого полягають у наступному.
Керуючому при здійсненні своєї діяльності слід виявити належну дбайливість про інтереси вигодонабувача та засновника, яка полягає в збереженні майна або мінімальному зносі, в отриманні на базі експлуатації якихось вигод і т.п.
Керуючий здійснює покладені на нього функції особисто і може передати їх третій особі лише у випадках, зазначених у законі (ст.1021 ЦК). Про виконану ним роботу він повинен представляти звіт засновнику та вигодонабувачу (п.4 ст.1020 ЦК).
Керуючий приймає на себе зазначені функції на комерційній основі. Він має свій власний інтерес. Береться за здійснення діяльності заради винагороди, що і складає основне право керуючого. При комерційному довірчому управлінні винагорода має виплачуватися за рахунок доходів від використання майна. Це означає, що керуючий може не чекати платежів, а утримувати винагороду з отриманих доходів. Точно так само керуючий має право на відшкодування необхідних (тільки необхідних) витрат - за рахунок того ж джерела. (Ст.1023 ЦК).
Решта учасників довірчого управління - засновник і вигодонабувач - обов'язків не несуть, а їх права відповідають названим обов'язків керуючого. Додатково можна відзначити, що після припинення довірчого управління засновник має право на отримання майна, що знаходиться в управителя, якщо договором не передбачено інше ». (2.4, с.124-125).
«Відповідальність за договором довірчого управління нерухомим майном несе, як правило, особа, яка порушила свій обов'язок.
Необхідно розрізняти відповідальність учасників довірчого управління по відношенню до третіх осіб (у зовнішніх відносинах) від їх відповідальності у відносинах між собою (у внутрішніх відносинах).
Основою системи зовнішньої відповідальності є відокремлення майна, що знаходиться в довірчому управлінні. Засновник і керуючий відповідальності не несуть. І навпаки, за боргами засновника і керівника стягнення не звертається на майно, що знаходиться в довірчому управлінні.
Керуючий, який уклав договір з третьою особою без вказівки, що він діє в цій якості, відповідає перед третіми особами тільки належним йому майном - адже він вважається уклали договір особисто. Також він особисто несе відповідальність за угодою, укладеною з перевищенням встановлених для нього обмежень.
Як виключення встановлено, що у разі недостатності майна, що знаходиться в управлінні, для покриття пов'язаних з ним боргів субсидіарну відповідальність звертається на особисте майно керуючого. Тим самим на нього покладаються наслідки неефективної діяльності.
У трьох випадках субсидіарну відповідальність покладається і на засновника довірчого управління. По-перше, якщо при розглянутих вище обставин не вистачає і майна управителя, субсидіарну відповідальність другої черги накладається на майно засновника. По-друге, стягнення може бути звернено на майно засновника, якщо передане їм в управління майно було закладено (ст.1019 ЦК). По-третє, виключення встановлено для випадків банкрутства засновника, коли відособленість майна, переданого в управління, припиняється і воно включається в конкурсну масу.
У внутрішніх відносинах керуючий, не перевищував належної дбайливості, несе відповідальність перед засновником. При цьому вигодонабувачу він відшкодовує упущену вигоду, а засновнику - збитки, завдані втратою - або пошкодженням майна (позитивний збиток) і упущену вигоду. Засновник має право вимагати від керуючого в порядку регресу відшкодування збитків, виплачених їм у порядку субсидіарної відповідальності за браку майна у управляючого для розрахунків з його контрагентом.
Разом з тим для керуючого встановлені досить жорсткі умови відповідальності. Від неї не звільняє простий випадок. Тільки непереборна сила або дії вигодонабувача або засновника управління звільняють керуючого від відповідальності, притому тягар доказування цих обставин покладається саме на нього. Подібна система цілком логічна, оскільки керуючим може бути тільки підприємець, а ця система відповідає загальним принципам, встановленим для підприємницької діяльності (п.3 ст.401 ЦК).
З метою забезпечення виконання керуючим лежать на ньому по відношенню до засновника обов'язків договір між ними може передбачати внесення керуючим застави. (2.4, с.125-126).
У своїх лекціях В.А. Дозорців розкриває також поняття некомерційного довірчого управління. "« То випадки, коли під основою установи управління виступають інтереси власника або майбутнього власника або інтереси третіх осіб, а вони з тих чи інших причин не можуть самі заснувати довірче управління нерухомістю. Приміром, закон говорить про необхідність постійного управління майном підопічних або про призначення виконавця заповіту (душоприказника).
У розглянутих випадках договір про заснування довірчого управління полягає органом опіки та піклування, виконавцем заповіту або іншим зазначеним у законі особою, якій належать права засновника управління (абз.2 п.2 с.1026 ЦК) ». (2.4, с.127).
Таким чином, вище розглянуті основи теорії довірчого управління нерухомим майном. У даний час застосування довірчого управління нерухомістю на практиці стає все актуальнішою.
Наприклад, в даному випадку можна привести коментар договірної практики в цій галузі д. Пяткова, головного спеціаліста юридичного відділу комітету з управління державним майном Алтайського краю.
Адміністрацією Алтайського краю в січні 1997 року були передані за договором в довірче управління розподільні мережі природного газу. Довірчим керуючим виступило відкрите акціонерне товариство «Алтайкрайгазсервіс». Газові мережі до укладення договору не належали будь-якої державної організації і входили до складу скарбниці.
Основний обов'язок довірчого керуючого - керівництво газовими мережами в інтересах засновника управління. Фактичні та юридичні дії, які може або повинен здійснювати довірчий керуючий щодо державного майна, в договорі не були спеціально вказані. Такий підхід до визначення прав і обов'язків сторін відповідає законодавству і передбачає, що сторони будуть керуватися нормами Цивільного кодексу РФ.
Укладений договір довірчого управління є безоплатним - про винагороду в договорі нічого не сказано, що також не суперечить закону. Безплатність не означає повної відсутності будь-якої вигоди для довірчого керуючого. Практика укладання таких договорів в Алтайському краї показує, що майже завжди довірчий керуючий зацікавлений у встановленні власного контролю над переданим в управління об'єктом. У більшості випадків у довірче управління передавалися акції. Контроль над майном засновника управління, як правило, сприятливо позначається на власній діяльності довірчого керуючого. Тому питання про будь-якому матеріальному винагороду практично не виникає.
У березні 1997 року ВАТ «Алтайкрайгазсервіс» уклало з ТОВ «Міжрегіонгаз» договір поставки природного газу. Постачальником виступило ТОВ «Міжрегіонгаз», а покупцем - ВАТ «Алтайкрайгазсервіс». Причому найменування покупця позначалося в договорі поставки з позначкою «Д.У.». Але такі стосунки акціонерного товариства можуть закріплюватися лише у тому випадку, якщо вони охоплюються змістом договору довірчого управління.
Питання по суті змісту договору довірчого управління виник у судовому процесі за позовом ТОВ «Міжрегіонгаз» до ВАТ «Алтайкрайгазсервіс». Справа в тому, що покупець природного газу не виконав належним чином свої зобов'язання за договором поставки (порушив терміни оплати), і тому необхідно було визначити те майно, що перебуває у володінні відповідача, на яке може бути звернено стягнення: власне майно відповідача чи державне майно, передане відповідачу у довірче управління.
Оскільки вирішення цього питання зачіпало інтереси власника газових мереж, в якості третьої особи в процесі взяла участь адміністрація Алтайського краю.
Відповідач не тільки заперечив по суті позову, але і звернув увагу арбітражного суду на ту обставину, що, укладаючи договір поставки, діяв в якості довірчого керуючого. Отже, стягнення може бути звернено тільки на державне майно. Така позиція відповідача була заснована на нормі п. 3 ст. 1022 ЦК, відповідно до якої «борги із зобов'язаннями, що виникли у зв'язку з довірчим управлінням майном, погашаються за рахунок цього майна».
Представники Алтайського краю вказали, що придбання газу не охоплюється змістом договору довірчого управління і така діяльність не може бути віднесена до числа угод з газовими мережами. Тому норма п. 3 ст. 1022 ЦК у даному випадку застосовуватися не може.
Позиція третьої особи заснована на ст. 1012 ЦК, відповідно до якої здійснення довірчого управління передбачає вчинення юридичних і фактичних дій з майном, що є предметом договору довірчого управління. Укладання договору поставки газу, звичайно, є юридичною дією, але не належить до дії з газовими мережами.
Рішенням арбітражного суду позов задоволено, необхідна сума стягнута з ВАТ «Алтайкрайгазсервіс». Постановою апеляційної інстанції вирішена залишено без зміни і було, зокрема, зазначено: «Доводи відповідача про на рушении судом порядку накладення стягнення на майно ВАТ« Алтайкрайгазсервіс », що виступає довірчим керуючим, судом апеляційної ін станції відхиляються чинності наступного. У рамках договору довірчого управління від 14 січня 1997 року, укладеного Алтайським краєм з ВАТ «Алтайкрайгазсервіс», умови по придбанню газу не містяться. Договір від 17 березня 1997 року № 3-167 здійснений від імені та в інтересах ВАТ «Алтайкрайгазсервіс» і не є угодою з газовими мережами. Доказів, що засновник управління - адміністрація Алтайського краю схвалила зазначену угоду 6 силу ст. 981 ГК РФ, відповідач не представив ».
З рішенням арбітражного суду необхідно погодитися.
Існування договору довірчого управління не виключає можливості укладення договору поставки газу за дорученням адміністрації Алтайське краю. Але підставою для укладення договору поставки в такому випадку буде не договір довірчого управління, а спеціальна угода між адміністрацією краю і ВАТ «Алтайкрайгазсервіс». Ця угода може бути частиною початкового угоди про довірче управління майном. Тоді мова слід вести не про договір довірчого управління, а про комплексно ») договорі, що містить елементи як договору довірчого управління, так іншого договору (наприклад, договори доручення або комісії). Спеціальна угода може бути оформлена і у вигляді окремого договору. Але ні тим, ні іншим варіантом сторони не скористалися. ВАТ «Алтайкрайгазсервіс» не було спеціально уповноважена власником газових мереж купувати природний газ.
Правомочності довірчого керуючого визначені не тільки ст. 1012 ЦК Відповідно до ст. 1020 ЦК довірчий керуючий здійснює правомочності власника щодо майна, переданого в довірче управління, в межах, передбачених законом та договором довірчого управління. У цивільному законодавстві названі три правомочності власника: володіння, користування і розпорядження майном (ст. 209 ЦК). Укладення договору поставки природного газу не може бути віднесено ні до володіння газовим мережами, ні до користування, ні до розпорядження ними. З цієї причини дії подібні укладення договору поставки природного газу, не можуть бути вчинені особою (ВАТ «Алтайкрайгазсервіс») як довірчого керуючого. Користування газовими мережами може виражатися в доставці купленого газ споживачам, але тоді виникають фактичні дії щодо такого майна. Якщо в результаті подібного користування газовими мережами було завдано шкоди навколишньому середовищу, здоров'ю або майну інших осіб, то можна було б говорити про застосування до виниклих зобов'язаннями п. 3 ст. 1022 ЦК.
Укладення договору поставки газу - дія юридична, яке може бути здійснено не тільки власником газових мереж. На вчинення такої юридичної дії довірчий керуючий не був уповноважений. Відсутність повноваження не означає недійсності договору поставки, але несприятливі наслідки порушення договору з боку покупця не будуть поширюватися на передане йому в довірче управління майно.
Оформлення договору поставки газу можна розглядати як дії з довірчого управління майном лише в тому випадку, коли придбання природного газу пов'язане з розпорядженням реальними грошовими коштами, які повинні бути частиною майна, що знаходиться в довірчому управлінні. Вони повинні знаходитися на рахунку довірчого управління в момент укладання договору. Можна назвати як приклад такі підстави їх отримання:
- Грошові кошти можуть бути передані довірчого керуючого власником майна (при укладенні договору та / або в подальшому);
- Грошові кошти купуються довірчим керуючим у процесі здійснення діяльності по довірчому управлінню.
Не можна вважати діями з довірчого управління юридичні дії, вчинені щодо майна, яке лише буде придбано довірчим керуючим: наприклад, щодо коштів, які будуть отримані від споживачів газу. Даний висновок випливає зі змісту ряду норм глави 53 Цивільного кодексу РФ. Так, у п. 3 ст. 1012 ЦК сказано про здійснення операцій з майном, переданим в довірче управління; до законодавства тих щодо майна, переданого в довірче управління, йдеться і в п. 1 ст. 1020 ЦК. Тут слід враховувати і природу договору довірчого управління як реального договору: він вважається укладеним з моменту передачі майна. Передача нерухомості підлягає ще й державній реєстрації (ст. 1017 ЦК). Саме по собі досягнення угоди про довірче управління майном не свідчить про те, що договір укладено. Якщо договір довірчого управління передбачає подальше збільшення числа об'єктів, що складають його предмет, то такі додаткові об'єкти стають предметом договору не раніше їх реального одержання довірчим керуючим.
ВАТ «Алтайкрайгазсервіс» могло в якості довірчого керуючого розпорядитися коштами шляхом укладення договору поставки газу, лише володіючи такими коштами. Наявність грошових коштів означає існування предмета договору довірчого управління й повноважень розпоряджатися майном, права здійснювати угоди в якості довірчого керуючого. Знаходження грошей на рахунку довірчого управління є гарантією виконання зобов'язань по оплаті майна і послуг, що знижує ризик звернення стягнення на майно власника (засновника керування).
Проблема розпорядження грошовими коштами в процесі довірчого управління майном, коли гроші не є самостійним предметом договору довірчого управління, заслуговує спеціального аналізу. Такий аналіз повинен проводитися з урахуванням особливості фінансово-господарської діяльності, а також специфіки грошей як об'єкта цивільних прав. У даному випадку в самому загальному плані слід відзначити: договір може бути укладений особою як довірчого керуючого лише тоді, коли виконання цього договору значною мірою гарантовано наявністю зазначеного в договорі майна. В іншому випадку ризик ненадходження грошових коштів або іншого майна, необхідного для виконання зобов'язань, повинен нести довірчий керуючий особисто.
Практика цивільного обороту свідчить, що досить часто покупець або замовник в момент укладення договору не володіє грошовими коштами в сумі, необхідної для повного розрахунку за весь товар (послугу). Оплата товару (послуги) може здійснюватися протягом всього терміну дії договору. За загальним правилом грошові кошти не резервуються, а або знаходяться в обігу або їх надходження тільки очікується за умови подальшої реалізації придбаного товару. У зв'язку з цим у більшості випадків грошові зобов'язання і виниклі борги будуть особистими зобов'язаннями (боргами) довірчого керуючого.
Висновок відкритим акціонерним товариством «Алтайкраігазсервіс» договору поставки природного газу за відсутності необхідних коштів на рахунку довірчого управління стикається з діяльністю з довірчого управління, але все ж знаходиться за рамками відносин довірчого управління майном. Укладення такого договору не можна розглядати як здійснення прав або виконання обов'язків довірчого керуючого. Цей договір - одна з можливих передумов виконання договору довірчого управління належним чином. Зокрема, постачання природного газу «Міжрегіонгаз» дозволить довірчого керуючого користуватися газовими мережами відповідно до їх цільового призначення, тобто забезпечувати споживачів природним газом. Укладення договору поставки лише можлива, але не обов'язкова передумова виконання договору довірчого управління. Умови виконання прийнятих на себе зобов'язань довірчий керуючий створює переважно сам.


Особливе місце серед об'єктів цивільного права займають тварини, яким присвячена ст.137 ЦК.
«Необхідність правового регулювання відносин з приводу тварин викликана збільшенням кількості домашніх тварин, що знаходяться у власності громадян, а також угод, об'єктами яких є тварини. Ці відносини потрапляють під загальні норми цивільного права про майно, якщо нормативними актами не встановлено спеціальні правила.
Стаття 241 ЦК встановлює можливість примусового викупу домашніх тварин при неналежному поводженні з ними, суперечить загальноприйнятим нормам гуманного поводження ». (2.13, с.180).
В якості особливого матеріального об'єкта цивільного права виступають гроші. «Вони можуть бути основним об'єктом правовідносин, наприклад, у договорі позики, але частіше виступають в якості загального еквівалента як законний платіжний засіб у договорах купівлі-продажу, підряду, перевезення та ін При цьому гроші в найбільшій мірі є замінними і ділимими речами. Грошову купюру можна розміняти на більш дрібні купюри або монети. Як загальний еквівалент гроші можуть замінити будь-яку іншу річ і застосовуються навіть для відшкодування моральної шкоди. Як платіжний засіб гроші обов'язкові до прийому усіма особами за номінальною вартістю на сплату за борг або як еквівалент вартості інших предметів. Законним засобом платежу в РФ є рубль, обов'язковий до прийому на всій території РФ. Правові основи грошової системи в РФ і її функціонування встановлені в Законі РФ «Про грошову систему Російської Федерації» від 25 лютого 1992 р. ». (2.13, с. 182-183).
Такі види майна, як валютні цінності, та порядок вчинення правочинів з ними визначаються законом про валютне регулювання і валютний контроль, «який під майном, що визначається як валютні цінності, має на увазі валюту РФ, іноземну валюту, цінні папери у валюті РФ, цінні папери в іноземній валюті, дорогоцінні метали та дорогоцінні природні камені (за винятком ювелірних виробів). Там же визначено порядок здійснення операцій з валютними цінностями, який, однак, неодноразово доповнювався і уточнювався Указами Президента РФ і листами НБУ, а також правилами, що визначають валютні операції на міжбанківських валютних біржах.
Право власності на валютні цінності захищається в Російській Федерації на загальних підставах ». (2.13, с.183).
Цінні папери як об'єкт цивільного права відрізняються деякою особливістю.
«Цінним папером є документ, що засвідчує з дотриманням встановленої форми і обов'язкових реквізитів майнові права, здійснення ними передача яких можливі тільки при його пред'явленні. За цією ознакою цінні папери відрізняються від інших об'єктів цивільних прав, оскільки при виконанні цивільно-правової угоди, за загальним правилом, не потрібно пред'явлення документа, що підтверджує закінчення даної угоди.
З передачею цінного папера переходять усі засвідчуються нею права в сукупності ». (Ст.142 ЦК). «Не може мати місця часткова передача прав, посвідчених цінним папером (наприклад, при передачі цінного паперу не можна передати лише частину вказаної в ній суми)». (2.13, с.185).
«До цінних паперів відносяться державна облігація, облігація, вексель, чек, депозитний і ощадний сертифікати, банківська ощадна книжка на пред'явника, коносамент, акція, приватизаційні цінні папери та інші документи, які законами про цінні папери або у встановленому ними порядку віднесено до цінних паперів ». (Ст.143 ЦК).
Таким чином, на перелічені та коротко охарактеризовані вище види майна як одного з об'єктів цивільного права спрямовані права та обов'язки суб'єктів правовідносин, що передбачає правове регулювання цих відносин людей з приводу речей.
Зокрема, ст.136 ЦК розкриває, що «надходження отримані в результаті використання майна (плоди, продукція, доходи), належать особі, яка використовує це майно на законній підставі, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором про використання цього майна »(ст.136 ЦК). Закон розрізняє «природні плоди - приплід тварин, плоди фруктових дерев тощо, створювані самою річчю, і доходи, які річ приносить, якщо вона знаходиться в цивільному обороті, наприклад, наймана плата, відсотки, отримані по кредиту, і т. п., а також продукцію, отриману в результаті цілеспрямованого використання речей у виробничій діяльності ». (2.13, с.179).
У даному випадку ця норма права є диспозитивної. «Законом, іншими нормативними актами або договором може бути встановлено, що плоди, продукція та доходи надійдуть у власність не законного власника, а іншої особи. Приміром, на унітарних державних і муніципальних підприємствах плоди, продукція та доходи, отримані від використання майна, є державною власністю і надходять у господарське відання або оперативне управління підприємства чи установи.
Власник майна при передачі його в користування іншій особі на підставі договору найму, позики, тощо повинен мати на увазі, що якщо в договорі не буде передбачена умова про придбання власником плодів, продукції та доходів від використання майна, то на підставі статті 136 ЦК надійдуть у власність законного власника ». (2.13, с.180)
1.2.2. Виконання робіт і надання послуг поряд з речами цивільне законодавство відносить до об'єктів цивільних прав. «Під роботами розуміються дії, спрямовані на досягнення матеріального результату, який може полягати у створенні речі, її переробці, обробці або іншому якісному зміні, наприклад, ремонті. Причому результат роботи заздалегідь відомий і визначається особою, що замовив їх виконання, а от спосіб за загальним правилом визначається виконавцем.
Виконання робіт (їх результати) є об'єктами цивільного права переважно в обов'язкових правовідносинах, тобто в зобов'язаннях особи перед іншою особою, що виникають з договору або іншого юридичного факту. Так, в силу договору підряду підрядник зобов'язується виконати певну роботу за завданням замовника, а замовник прийняти та оплатити виконану роботу.
Послуга на відміну від роботи представляє собою дії або діяльність, здійснювані за замовленням, які не мають матеріального результату (наприклад, діяльність зберігача, комісіонера, перекладача і т.п.). Слід мати на увазі, що деякі послуги можуть мати матеріальний результат, але цей результат невіддільний від самої дії або діяльності »(2.3, с.121).
1.2.3. «Інформація як об'єкт цивільного права являє собою службову або комерційну таємницю. Інформація є такою, якщо вона має дійсну або потенційну комерційну цінність в силу невідомості її третім особам, до неї вільного доступу на законній підставі та власник інформації вживає заходів до охорони її конфіденційності ». (2.13, с.181).
«Стаття 139 ЦК передбачає захист прав власника відомостей, для визначення яких застосовано широке поняття« інформація », що не підпадають під охорону норм патентного, авторського права або іншого спеціального законодавства.
Основами цивільного законодавства була введена захист технічної організаційної та комерційної інформації, що становить секрети виробництва («ноу-хау»), в якості особливого об'єкта цивільного права. Як і в Основах ГЗ, ГК встановлено один загальний ознака, якою повинна володіти охороною інформація - «комерційна цінність», тобто здатність бути об'єктом ринкового обороту. Умовою надання захисту служить прийняття правовласником всіх необхідних заходів для забезпечення її конфіденційності. При дотриманні цих вимог під правила статті потрапляють, таким чином, будь-які знання, включаючи практичний досвід фахівців, застосовуються не тільки у виробництві, але і в інших галузях господарської діяльності: торгівлі, маркетингу, менеджменті, інших управлінських послуги.
Норми про комерційну таємницю містяться і в низці інших російських законів (Закон про конкуренцію, Закон РФ «Про засоби масової інформації» та ін.) Термін її захисту не визначений. Права на комерційну таємницю діють, поки дотримуються умови їх захисту.
Викликає сумнів правомірність поширення умов охорони комерційної таємниці на службову. Це різнопланові поняття. Збереження в таємниці службової інформації, як правило, не обумовлено її комерційною цінністю (хоча така інформація і може містити відомості комерційного характеру). Заборона її розголошення грунтується на законодавстві, що регламентує окремі сфери діяльності. (Наприклад, Закони РФ «Про федеральних органах податкової поліції», «Про страхування», «Про зв'язок»). Певні категорії працівників такої сфери діяльності зобов'язані зберігати в таємниці відомості, до яких вони мають доступ у зв'язку з виконуваною роботою (банківські службовці, працівники зв'язку, податкові інспектори, страхові агенти, лікарі та ін.)
Під охороною інформація може бути використана іншими особами при дотриманні двох умов: отримання самої інформації законним шляхом і отримання дозволу правовласника на таке використання («безкоштовна ліцензія»).
Відносини між правовласником (ліцензіаром) і користувачем (ліцензіатом) оформляються ліцензійним договором. У всіх договорах, що передбачають передачу прав на використання відомостей, що становлять комерційну таємницю, на користувача повинна бути покладено обов'язок щодо дотримання її конфіденційності ». (2.7, с.289-291).
1.2.4. Інтелектуальна власність як об'єкт цивільного права являє собою «права на результати творчої діяльності людини та прирівняні до них засоби індивідуалізації юридичних осіб, що випускається ними продукції, виконуваних робіт або послуг (фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування тощо). Ці об'єкти регулюються спеціальним законодавством. Закон про авторське право регулює авторські права у зв'язку з створенням та використанням творів науки, літератури і мистецтва та суміжні права, що виникають у зв'язку із створенням та використанням фонограм, виконань, постановок, передач організацій ефірного або кабельного мовлення.
Патентним законом РФ регулюються майнові, а також пов'язані з ними особисті немайнові відносини, що виникають у зв'язку зі створенням, правовою охороною та використанням винаходів, отриманих моделей і промислових зразків. Такі об'єкти прийнято називати промисловою власністю. Ці стосунки регулюють і інші закони ». (2.13, с.181).
«До числа основних нормативних актів у сфері захисту результатів інтелектуальної діяльності належать також Закон про правову охорону програм, Закон про правову охорону топологій ІМС і Закон РФ« Про селекційні досягнення ». Засоби індивідуалізації товарів та їх виробників захищаються Законом про товарні знаки ». (2.7, с.286-287).
1.2.5. Нематеріальні блага як об'єкт цивільного права.
Цивільне законодавство в числі нематеріальних благ називає «життя і здоров'я, гідність особи, особисту недоторканність, честь і добре ім'я, ділову репутацію, недоторканність приватного життя, особисту і сімейну таємницю, право вільного пересування, вибору місця перебування і проживання, право на ім'я, право авторства, інші особисті немайнові права та інші нематеріальні блага, що належать громадянину від народження чи в силу закону, що пов'язано з визнанням і гарантуванням Конституцією РФ прав і свобод людини і громадянина відповідно до загальновизнаних принципів і нормам міжнародного права.
Права і свободи людини і громадянина є безпосередньо діючими, вони визначають зміст, зміст і застосування законів, діяльність законодавчої і виконавчої влади, місцевого самоврядування і забезпечуються правосуддям (ст.17, 18 Конституції РФ). За Конституцією РФ (ст.21) захист гідності особистості беззастережна.
Набувши чинності з 1 жовтня 1993 р. Закон РФ «Про право громадян України на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації» також регулює захист прав, зазначених у ст.150 ЦК.
Захист нематеріальних благ здійснюється цивільним законодавством у передбаченому ним випадках та порядку ». (2.13., С.195-196).
2. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕРУХОМОСТІ як об'єкт цивільних прав.
До нерухомості згідно п.1. ст.130 ГК, по-перше, належать об'єкти природного походження - ділянки землі, ділянки надр та відокремлені водні об'єкти.
2.1.1. Земельна ділянка являє собою землі, відокремлені на місцевості (в натурі) від інших земель за допомогою кордонів.
«До 1990 р. визначальним у змісті та розвитку земельного законодавства було існування інституту виняткової державної власності на землю. Наслідком цього був пряма заборона на вчинення правочинів з землею. Вчинення таких визнавалося юридично (в тому числі кримінально) караним діянням.
Починаючи з 1990 р. по теперішній час можна виділити три основні етапи становлення земельного законодавства.
Перший етап (1990 - вересень 1993 р.р.). Для цього етапу характерні перехід від закріплення в законодавстві виключної державної власності на землю до легального визнання множинності її форм та їх рівного захисту. Одночасно відбувається перехід від абсолютної заборони операцій із землею до їх розв'язання: законодавство передбачає можливість здійснення деяких операцій, обмежуючи їх за суб'єктивною ознакою (спочатку тільки громадяни) і встановлюючи вичерпний перелік випадків їх вчинення. З першим етапом пов'язано також легальне визнання земельних ділянок нерухомим майном, про що йдеться в ст.4 Основ цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р., ст.1 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» від 24 грудня 1992 р ., ст.1 Закону РФ «Про основи містобудування в Російській Федерації» від 14 липня 1992
У 1992 р. до Конституції (Основний Закон) РФ були внесені зміни, сенс яких полягав у визнанні множинності форм власності на землю: державна, муніципальна, приватна (юридичних осіб і громадян), колективна (спільна сумісна та спільна часткова). Був знятий мораторій на продаж земельних ділянок, що належать фізичним та юридичним особам і використовуються для ведення особистого підсобного і дачного господарства, для садівництва та індивідуального житлового будівництва.
Надалі Указом Президента РФ «Про порядок встановлення норми безоплатної передачі земельних ділянок у власність громадян від 2 березня 1992 р. була визначена среднерайонний норма безкоштовної передачі земель у власність.
Указом Президента РФ «про додаткові заходи щодо наділення громадян земельними ділянками» від 23 квітня 1993 р. громадянам при перереєстрації земельної ділянки, раніше наданого їм безкоштовно у користування, не тільки оформлялося право власності на ділянки або її частини в межах діючих на момент перереєстрації граничних норм надання земельних ділянок, а й було надано право викупити за своїм бажанням іншу частину ділянки у власність. (Ст.4 Указу).
Відмінною рисою другого етапу розвитку земельного законодавства (жовтень 1993-1996 р.р.) стали оголошення земельних ділянок нерухомості майном і вирішення всіх основних видів операцій із землею. Указом Президента РФ «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» від 27 жовтня 1993 р. земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язане, були віднесені до нерухомості (п.1). Громадяни та юридичні особи - власники земельних ділянок отримали право продавати, передавати у спадок, дарувати, здавати в заставу, оренду, обмінювати, а також передавати земельну ділянку або її частину в якості внеску до статутних фондів (капітали) акціонерних товариств, товариств, кооперативів, в тому числі з іноземними інвестиціями (п.2). Права власності земельних часток по здійсненню операцій з належними їм частками були врегульовані Указом Президента РФ «Про реалізацію конституційних прав громадян на землю від 7 березня 1996 р. (п.4). У тому числі був передбачений новий вид угод із землею - передача земельної частки на умовах договору ренти та довічного утримання.
Для третього етапу розвитку законодавства про землю характерні постановка в якості мети створення єдиного правового режиму нерухомого майна і перші спроби формування об'єктів нерухомості, їх державного обліку, оцінки та реєстрації прав на них, виходячи із спільності правового режиму землі і знаходяться на ній будівель, споруд, споруд та ін
Цей висновок випливає як з Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р., так і з підзаконних нормативних правових актів. Наприклад, Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. «Про гарантії власників об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами» встановлено наступне правило: «Приватизацію будинків, будівель, споруд, приміщень, об'єктів незавершеного будівництва здійснювати надалі, як правило , разом із земельними ділянками (відповідною часткою земельної ділянки), на яких вони розташовані ».
У цілому наявне федеральне земельне законодавство виглядає наступним чином:
По-перше, за наявності кодифікованого акту - ЗК РРФСР, прийнятого 25 квітня 1991 року, земельні відносини регулюються також рядом інших соціальних законодавчих актів. Законом РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство» від 22 листопада 1990 р.; Законом РФ «Про плату за землю» від 11 жовтня 1991 р.; Законом РФ «Про право громадян Російської Федерації на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва »від 23 грудня
1992 р. і ін
По-друге, Указом Президента РФ «Про приведення земельного законодавства Російської Федерації відповідно до Конституції Російської Федерації» від 24 грудня 1993 р. значна частина статей ЗК РРФСР (близько 40%) визнана нечинною, і ЗК не може регулювати земельні відносини в повній мірі . Спроби провести нову кодифікацію земельного законодавства (прийняти новий земельний кодекс) не мають успішного завершення ». (2.1, с.51-53).
Згідно з Конституцією Російської Федерації (ст.9) земля може перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності. Держава гарантує недоторканність і захист приватної власності на землю, а також захист прав власників землі при здійсненні операцій з нею. Якщо згідно з раніше цивільного законодавства земля була об'єктом виняткової державної власності, то за чинним ЦК РФ державна власність на землю визначається по так званому залишковим принципом: земля, яка не перебуває у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю (ст.214 ГК ).
Приватна власність на землю може належати як громадянам, так і юридичним особам. В індивідуальній приватній власності громадян можуть знаходитися земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва, тваринництва, індивідуального житлового та дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів, підприємницької діяльності, інших, не заборонених законом цілей.
Поряд з індивідуальною приватною власністю на землю громадян чинне законодавство передбачає також спільну часткову власність на землю з визначенням для кожного власника конкретної земельної частки та спільну сумісну власність без визначення земельних часток власників. Так, після приватизації сільськогосподарських земель, що перебували у державній власності, вони стали власністю колишніх членів колективів, що вийшли з колгоспів і радгоспів, з виділенням земельних часток, і працівників сільськогосподарських підприємств - на праві спільної (сумісної або часткової) власності на землю (Указ Президента РФ від 27 грудня 1991 р. № 323 «Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в УРСР»).
У спільній власності членів селянського (фермерського) господарства, якщо законом або договором між ними не встановлено інше (Закон РРФСР від 22 листопада 1990 р. «Про селянське (фермерське) господарство»), знаходиться наданий або придбану земельну ділянку (ст.257, 258 ЦК).
Загальна спільна власність встановлюється також на землі загального користування садівницьких товариств, тваринницьких, дачних, гаражних кооперативів.
Говорячи про спільної часткової власності, необхідно уточнити, що в деяких випадках потрібне спеціальне регулювання відносин власності на землю нормами земельного законодавства. Наприклад, формальне застосування цивільного законодавства до власників земельних часток, які виникли при приватизації сільськогосподарських угідь, не дозволяє виділити земельну частку в натурі (на місцевості), так як отримати згоду значної кількості учасників спільної часткової власності (500-3000 чоловік) на виділ земельної частки в натурі (на місцевості), нотаріально засвідчити згоду кожного на практиці неможливо.
Державна власність на землю існує у двох формах: федеральної власності Російської Федерації в цілому і власності суб'єктів Російської Федерації - республік у складі Російської Федерації, країв, областей, міст федерального значення - Москви і Санкт-Петербурга, автономних областей і автономних округів ». (2.1, с.54).
Умови та порядок користування земельними ділянками визначаються згідно з Конституцією Російської Федерації на основі федерального закону.
У відповідності зі ст.52 Земельного Кодексу власники земельних ділянок мають право:
самостійно господарювати на землі;
використовувати в установленому порядку для потреб господарства наявні на земельній ділянці загальнопоширеними корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, прісні підземні води;
зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди;
власності на посіви і посадки сільськогосподарських культур і насаджень;
у встановленому порядку проводити зрошувальні, осушувальні, культуртехнічні та інші меліоративні роботи, будувати ставки та інші водойми в відповідності до природоохоронних вимог використання земельних ділянок;
брати участь у вирішенні питань меліорації їх земель;
на отримання вартості земельної ділянки у разі його викупу при наданні для державних потреб, а також на відшкодування збитків відповідно до статті 97 ЗК.
Землевласники, землекористувачі та орендарі мають усі права власників земельних ділянок, за винятком випадків, установлених пунктом 7, а також правом на компетенцію вкладених витрат на підвищення родючості грунтів при добровільній відмові від земельної ділянки.
Власники земельних ділянок, землевласники, землекористувачі та орендарі зобов'язані:
ефективно використовувати землю відповідно до цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, не допускати погіршення екологічної обстановки на території в результаті своєї господарської діяльності;
здійснювати комплекс заходів щодо охорони земель;
своєчасно вносити земельний податок та орендну плату;
не порушувати права інших власників земельних ділянок, землевласників, землекористувачів та орендарів, а також порядок користування лісовими угіддями, водними та іншими природними об'єктами;
своєчасно надавати до відповідної Ради народних депутатів встановлені законодавством відомості про стан і використання земель;
вести будь-яке будівництво, керуючись чинними будівельними нормами і правилами за погодженням з землевпорядними, архітектурно-містобудівними, пожежними, санітарними і природоохоронними органами. При оренді землі у місцевих Рад народних депутатів зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди відповідно до цільового призначення землі, зазначеним у договорі, а при оренді землі у власника - за згодою власника.
У зв'язку з цим необхідно відзначити, що Містобудівний кодекс Російської Федерації від 7 травня 1998 року встановлює, що при розробці містобудівної документації слід передбачати заходи з охорони навколишнього природного середовища, визначені завдання на розроблення містобудівної документації.
Власники, власники, користувачі та орендарі земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості при здійсненні містобудівної діяльності зобов'язані дотримуватись вимог охорони навколишнього середовища та екологічної безпеки, передбачені містобудівною документацією, а також санітарні правила. (Ст.10).
При здійсненні містобудівної діяльності використання земельних ділянок громадянами та юридичними особами, що є відповідно власниками, власниками, користувачами та орендарями земельних ділянок, проводиться з дотриманням дозволеного використання об'єктів нерухомості відповідно до містобудівних регламентів, передбаченими правилами забудови, а також з дотриманням червоних ліній, які встановлені проектами планування. (Ст.16).
Стаття 55 Земельного кодексу встановлює гарантії прав власників земельних ділянок, землевласників, землекористувачів та орендарів.
Суб'єкти права державної і муніципальної власності на землю самі не здійснюють господарської експлуатації землі. Правомочність користування може реалізовуватися ними шляхом привласнення частини, земельної ренти, що належить їм як земельним власникам і витягуваної громадянами, юридичними особами, іноземними державами, які використовують землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності. Володіючи правом на земельну ренту за допомогою і вилучення через систему орендних платежів, прибуткового податку, встановлення цін на продукцію та інше, суб'єкти права державної і муніципальної власності можуть її не витягувати залишаючи повністю або частково землекористувачу, орендарю. Правомочність розпорядження земельними ділянками, що належить суб'єктом права державної і муніципальної власності на землю, здійснюється від їх імені уповноваженими органами державної влади та місцевого самоврядування в межах їх компетенції.
Таким чином, розглянуті особливості використання ділянок землі як об'єктів природного походження, які як і ділянки надр, відносяться до нерухомого майна.
2.1.2. Ділянки надр.
Тут необхідно відзначити принцип взаємозв'язку і взаємозалежності правових режимів на землі - і надрокористування, який проявляється у двох основних положеннях. По-перше, відповідно до ЗК РРФСР (ст.52), власники земельних ділянок, землевласники, землекористувачі та орендарі в межах своїх земельних ділянок мають право без спеціального дозволу у встановленому порядку використовувати загальнопоширені корисні копалини, торф, водні об'єкти, прісні підземні води. По-друге, як це випливає з норм того ж ЗК РРФСР (ст.83), надання земельних ділянок для користування надрами проводиться тільки після оформлення гірничого відводу, затвердження проекту рекультивації земель і відновлення раніше відпрацьованих площ.
«Слід сказати, що закони про природні ресурси дещо по-іншому визначають ці об'єкти відносно права власності. Так, Закон РФ «Про надра» визнає об'єктом державної власності надра в цілому як частина земної кори, розташовану нижче грунтового шару і дна водойм, що простирається до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння ». (2.7, с.274).
Надра є одним із природних об'єктів. Споживана, використовувана частина надр є природним ресурсом, який, згідно з Конституцією Російської Федерації (ст.9), поряд з іншими природними ресурсами використовується і охороняється в Російській Федерації як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території.
До об'єктів прав на надра належать державний фонд надр Російської Федерації і ділянки надр. Державний фонд надр становить використовувані ділянки і невикористовувані частини надр у межах державних кордонів Російської Федерації (Закон РФ «Про надра», ст.2). Ділянки ж надр у вигляді гірничого відводу або геологічного відведення Законом розглядаються як об'єкти, які можуть надаватися у користування.
Гірничий відвід являє собою ділянку надр (геометризований за допомогою просторових кордонів блок надр), наданий для видобутку корисних копалин, будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин, освіти особливо охоронюваних геологічних об'єктів, а також для проведення геологічного вивчення надр з одночасною або безпосередньо наступної за ним видобутком корисних копалин.
При визначенні меж гірничого відводу враховуються розміри ділянки надр, що визначають об'єкт користування і зони впливу робіт, пов'язаних з користуванням надрами (підхідні та експлуатаційні гірничі виробки тощо).
Геологічний відвід являє собою ділянку надр (геометризований за допомогою просторових кордонів блок надр), наданий для геологічного вивчення надр.
Відповідно до Конституції Російської Федерації (ст.9), земля та інші природні ресурси можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності.
Конституція проголосила рівність усіх форм власності на природні ресурси. Однак законодавство про надра і в першу чергу його головний акт - Закон Російської Федерації «Про надра» - не сприйняли принцип множинності форм власності на природні ресурси та їх рівний правовий захисту. Зазначений закон не відкидає названий принцип, так само як і ніде не вживає термін «державна власність на надра». Однак по суті всі форми власності він зводить лише до державної. Так, ст.2 Закону дає поняття і склад державного фонду надр. Відповідно до неї, розпорядження державним фондом надр здійснюється шляхом прийняття спільних рішень державних органів Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації.
Право користування надрами є похідним від права власності на надра. Це основний вид прав на ділянки надр. Залежно від термінів користування ділянками надр підрозділяється на безстрокове («без обмеження терміну») і термінове («на певний строк»). Інших видів прав на надра - володіння, оренду - Закон РФ «Про надра» не передбачає.
Ділянки надр надаються у користування для:
а) геологічного вивчення;
б) видобутку корисних копалин, у тому числі використання відходів гірничодобувного і пов'язаних з ним виробництв;
в) будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних з видобуванням корисних копалин;
г) утворень особливо охоронюваних геологічних об'єктів, що мають наукове, культурне, естетичне, санітарно-оздоровче й інша значення (наукові та навчальні полігони, геологічні заповідники, замовники, пам'ятники природи, печери та інші підземні порожнини);
д) збору мінералогічних палеонтологічних і інших геологічних колекційних матеріалів ». (2.5, С.235-236).
«Користувачами ділянок надр для видобутку загальнопоширених корисних копалин, торфу, прісних підземних вод, а також для будівництва підземних споруд для своїх потреб у межах ділянки надр можуть бути будь-які юридичні особи та громадяни. Користувачами надр для видобутку радіоактивної сировини можуть бути тільки державні підприємства ». (2.5, с.236).
«Відповідно до Положення про порядок ліцензування користування надрами», затвердженим постановою Верховної Ради РФ від 15 липня 1992 р., користувач надр, який отримав гірничий відвід, має виключне право здійснювати в його межах користування надрами відповідно до наданої ліцензії. Будь-яка діяльність пов'язана з користування надрами в межах гірничого відводу, може здійснюватися тільки за згодою користувача надр ». (2.5., С.237-238).
«Цивільним законодавством до нерухомості крім ділянок землі і ділянок надр як об'єктів природного походження віднесені та відокремлені водні об'єкти». (2.5, с.242).
2.1.3. Відокремлені водний об'єкт.
Відокремлені водний об'єкт (замкнуте водоймище) - невеликий за площею і непротічних штучна водойма, що не має гідравлічної зв'язку з іншими поверхневими водними об'єктами (ст.1 Водного кодексу від 18.10.95 р.)
Відповідно до ст.9 Конституції Російської Федерації, водні об'єкти можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності.
Однак ВК РФ (ст.34) встановлює, що в Російській Федерації передбачена тільки державна власність на водні об'єкти в цілому. Відокремлені ж водні об'єкти (замкнуті водойми) можуть перебувати не тільки в державній власності, але і в муніципальній, а також належати на праві власності громадянам та юридичним особам. Муніципальна та приватна власність допускається тільки на відособлені водні об'єкти.
Відокремлені водні об'єкти, що не знаходяться в муніципальній власності, власності громадян і юридичних осіб, є державною власністю (ст.35 ВК). У державній власності перебувають водні об'єкти, що належать на праві власності Російської Федерації (федеральна власність), і водні об'єкти, що належать на праві власності суб'єктам Російської Федерації (федеральна власність), і водні об'єкти, що належать на праві власності суб'єктам Російської Федерації (власність суб'єктів Російської Федерації ). Від імені Російської Федерації і суб'єктів Російської Федерації права власника здійснюють органи державної влади в рамках своєї компетенції.
Водні об'єкти, що знаходяться в державній власності, не підлягають передачі у власність муніципальних утворень, громадянам та юридичним особам. (Ст.35 ВК).
Відокремлені водні об'єкти, що належать на праві власності міських і сільських поселень, а також іншим муніципальним утворенням, є муніципальною власністю, володіння, користування і розпорядження якої здійснюють відповідні органи місцевого самоврядування. У муніципальній власності знаходяться відособлені водні об'єкти, призначені для муніципальних потреб (ст.39 ВК).
Статтею 41 ВК передбачені права на водні об'єкти осіб, які є їх власниками:
право довгострокового користування;
право короткострокового користування;
право обмеженого користування (водний сервітут).
Водні об'єкти, що знаходяться в державній власності, надаються громадянам або юридичним особам в довгострокове і короткострокове користування в залежності від цілей використання, ресурсного потенціалу та екологічного стану водних об'єктів. Право короткострокового користування водним об'єктом встановлюється на строк від трьох до двадцяти п'яти років. Право користування водним об'єктом може бути продовжена за ініціативою водокористувача у встановленому порядку. (Ст.42 ВК).
Водним кодексом встановлено форми обмеженого користування водним об'єктом - публічний і приватний водні сервітути. Кожен може користуватися водними об'єктами загального користування та іншими водними об'єктами, якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації (публічний водний сервітут).
У силу договору права осіб, яким водні об'єкти надані в довгострокове або короткострокове користування, можуть бути обмежені на користь інших зацікавлених осіб (приватний водний сервітут). Загальні положення про сервітути, передбачені ЦК, застосовуються до водних сервітутів в тій мірі, в якій це не суперечить вимогам ВК.
Публічні та приватні водні сервітути можуть встановлюватися з метою:
забору води без застосування споруд, технічних засобів і пристроїв;
водопою і пригону худоби;
використання водних об'єктів в якості водних шляхів для поромів, човнів та інших маломірних плавальних засобів.
Водний сервітут встановлюється водним законодавством РФ або договором, для його здійснення не потрібно ліцензії на водовикористання.
Права користування водними об'єктами купуються і переходять від однієї особи до іншого на підставі ліцензії на водокористування, що видається спеціально уповноваженим державним органом управління використанням і охороною водного фонду, і укладеного відповідно до неї договору користування водним об'єктом.
Стаття 59 ВК передбачає державну реєстрацію договорів користування водними об'єктами.
Стаття 86 ВК розкриває поняття загального та спеціального водокористування. Використання водних об'єктів без застосування споруд, технічних засобів та пристроїв (загальне водокористування) може здійснюватися громадянами та юридичними особами без отримання ліцензії на водокористування.
Використання водних об'єктів із застосуванням споруд, технічних засобів та пристроїв (спеціальне водокористування) здійснюється громадянами та юридичними особами тільки за наявності ліцензії на водокористування, за винятком випадків використання водних об'єктів для плавання на маломірних плавальних засобах і для разових посадок (злетів) повітряних суден.
Загальне водокористування на відокремлених водних об'єктах, що знаходяться в муніципальній власності, допускається на умовах, встановлених відповідними органами місцевого самоврядування за погодженням спеціально уповноваженим державним органом управління використанням і охороною водного фонду. Орган місцевого самоврядування зобов'язаний оголосити в установленому порядку про умови загального водокористування або про його заборону на водному об'єкті, який знаходиться в муніципальній власності.
Загальне водокористування на відокремлених водних об'єктах, що перебувають у власності громадян або юридичних осіб, допускається на умовах, встановлених власником за погодженням із спеціально уповноваженим державним органом управління використанням і охороною водного фонду. Власник відокремленого водного об'єкта зобов'язаний оголосити про умови загального водокористування або про його заборону у відповідності з порядком оголошення, встановленим органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації.
Відповідно до Цивільного кодексу (п.1 ст.130), до нерухомого майна, по-друге, віднесено все те, що міцно пов'язане із землею, - ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди та інші об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Ці об'єкти визнаються нерухомістю до тих пір, поки вони пов'язані із землею. Будучи відокремленими від неї, вони стають рухомими речами.
2.1.4. Лісу.
Ліси як об'єкт нерухомості займають центральне місце у складі елементів лісового фонду.
«Основи лісового законодавства РФ визначають лісу як сукупність землі, деревної, чагарникової і трав'янистої рослинності, тварин, мікроорганізмів та інших компонентів навколишнього природного середовища, біологічно взаємозв'язаних і впливають один на одного в своєму розвитку». (2.5, с.246).
Згідно з Конституцією РФ, ліси можуть бути у власності державної, муніципальної та приватної.
«Основна частина лісового фонду знаходиться в державній власності, яка в даний період розвитку російського суспільства є домінуючою середовища інших форм власності на ліси. Розподіл об'єктів лісового фонду між федеральною власністю на ліси і власністю суб'єктів Російської Федерації здійснюється на основі закону про федеральних ресурсах та договору Федерації з суб'єктами Федерації.
До муніципальної власності можуть бути віднесені лісові ділянки міських лісів, лісопаркового пояса, що обслуговують потреби міст та районів ». (2.5, с.248).
Стаття 20 Лісового кодексу РФ від 29.01.97 р. передбачає право власності громадян і юридичних осіб на деревно-чагарникову рослинність, розташовану на земельній ділянці.
Деревно-чагарникова рослинність, яка з'явилася в результаті господарської діяльності або природним чином на земельній ділянці після передачі його у власність громадянину або юридичній особі, є його власністю, якою він володіє, користується і розпоряджається на свій розсуд.
Лісовим кодексом встановлено публічний і приватний лісові сервітути.
Громадяни мають право вільно перебувати в лісовому фонді і в не входять у лісовий фонд лісах, якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації (публічний лісової сервітут).
Права користування громадян та юридичних осіб ділянками лісового фонду і права користування ділянками, що не входять в лісовий фонд, можуть бути обмежені на користь інших зацікавлених осіб на підставі договорів, актів державних органів та актів органів місцевого самоврядування, а також судових рішень (приватний лісової сервітут) . (Ст.21 ЛК).
Також розкрито види здійснення прав користування ділянками лісового фонду і прав користування ділянками лісів, що не входять в лісовий фонд.
Ділянки лісового фонду надаються громадянам та юридичним особам на наступних права користування: оренди, безоплатного користування, концесію та короткострокового користування.
Правами користування ділянками лісів, що не входять в лісовий фонд, є безоплатне користування і короткострокове користування.
Основи лісового законодавства Російської Федерації від 6 березня 1993 р. передбачають сім видів лісових користувань. Це: заготівля живиці (соку хвойних дерев), деревини, другорядних лісових матеріалів (пнів, кори, соснової і ялинової лапки); побічні лісові користування (поділяються на два види - загальнодоступні (збір грибів, ягід), які не потребують спецдозволу, і спеціальні ( сінокосіння, пасіння худоби, заготівля технічної сировини, лікарських трав)); користування лісом для потреб мисливського господарства), в науково-дослідних цілях; для реалізації культурних і оздоровчих інтересів, туристичних та спортивних завдань.
Лісокористувачами є юридичні (у тому числі іноземні) та фізичні особи - громадяни, які мають право на здійснення лісових користувань по російському законодавству. Передача ділянок лісового фонду в користування виробляє районна (міська) адміністрація на основі прямих переговорів, торгів, конкурсів.
Права користування ділянками лісового фонду і права користування ділянками лісів, що не входять в лісовий фонд, виникають на підставі договору оренди ділянки лісового фонду, договору безоплатного користування ділянкою лісового фонду, а також лісорубного квитка, ордера або лісового квитка.
Відповідно до ст.31 Лісового кодексу, суборенда ділянок лісового фонду заборонено.
За договором оренди, безоплатного користування ділянку лісового фонду надається на термін до одного року.
Важливим моментом є оборотоздатність об'єктів лісових правовідносин (ст.12 ЛК).
Оборот лісового фонду не допускається. Купівля-продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити за собою відчуження ділянок лісового фонду, а також ділянок, не входять у лісовий фонд не допускаються.
Ліси та багаторічні насадження як об'єкти нерухомого майна розглянуті лісовим та цивільним законодавством, де встановлені основні положення володіння, користування та розпорядження цими об'єктами.
2.1.5. Будинки і споруди.
До нерухомості Цивільний кодекс також відносить будівлі та споруди - те, що міцно пов'язане із землею. У тому зв'язку необхідно розкрити зміст статей 552, 553 і 652, 653 ЦК.
«Так встановлено загальне правило про те, що при продажу будівель, споруд або іншої нерухомості і покупцеві одночасно з передачею права власності на нерухомість переходять відповідні права на земельну ділянку.
При цьому мова йде про ту частину земельної ділянки, яка не тільки зайнята нерухомістю, але й необхідна для її використання (наприклад, про частину земельної ділянки, прилеглої до ганку будівлі або необхідної для підходу (проходу) до нього).
У тих випадках, коли продавець нерухомості є власником земельної ділянки, він має право або продати його, або передати покупцеві на інших правах - праві оренди, право користування тощо
У ситуації, коли сторони договору продажу нерухомості правову долю земельної ділянки не визначили, до покупця переходить право власності на відповідну частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Інша правило встановлено, якщо продавець нерухомості не є власником земельної ділянки. У цьому випадку до покупця переходять ті ж права користування земельною ділянкою, що належали самому продавцю (право оренди, право постійного безстрокового користування тощо).
Нерухомість може бути продана без згоди власника земельної ділянки. Однак якщо продаж буде суперечити умовам користування цією ділянкою, передбаченим законом або договором (наприклад, його цільового використання для природоохоронних цілей), продавець нерухомості повинен отримати згоду власника землі на продаж будівлі, споруди і т.п.
Недотримання цієї вимоги дає підставу вважати угоду купівлі-продажу нерухомості нікчемною ». (2.14, с.126-127).
«У протилежному випадку, коли земельна ділянка, на якій знаходиться належне продавцю будівля, споруда чи інша нерухомість, продано без передачі у власність покупця цієї нерухомості, умови користування земельною ділянкою визначаються:
договором купівлі-продажу або якщо такі умови в договорі відсутні, у власника нерухомості (продавця земельної ділянки) з'являється обмежене право користування (сервітут) тією частиною проданого земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання у відповідності з призначенням. Оскільки сервітут є речовим правом, його власник захищається так само, як і власник.
Аналогічним чином повинні вирішуватися питання при продажу земельної ділянки особою, що є власником розташованої на ній нерухомості.
В обох названих випадках продавець земельної ділянки зобов'язаний повідомити покупця про права третіх осіб на продане майно ». (2.14, с.127-128).
Розглянемо зміст прав на земельну ділянку при оренді перебуває на ній будівлі чи споруди. «Орендар, наймаючи будівлю або споруду, набуває і право на земельну ділянку, на якій розташовані ці об'єкти. Дана формула тут універсальна, незалежно від того, на яких правах має земельну ділянку орендодавець.
Право орендаря виділено саме на зайняту орендованих будівлею або спорудою частину земельної ділянки, а не земельну ділянку в цілому, займаним орендодавцем. Доля користування решті площею земельної ділянки може вирішуватися сторонами додатково в договорі оренди будівлі, чи споруди. Право орендаря на земельну ділянку, на якій знаходиться орендоване будівлю або споруду, визначається тим, яке конкретне право на нього має орендодавець, - оренда чи безстрокове користування або довічне успадковане володіння і інші правомочності термінового або постійного користування земельною ділянкою. Набір цих прав встановлюється Земельним кодексом та главою 17 ЦК, що вводиться в дію з дня вступу в силу земельного кодексу, що підлягає-прийняттю державної Думою Федеральних Зборів РФ. У всіх випадках умови користування орендарем відповідним земельною ділянкою повинні бути викладені в договорі оренди. При відсутності цих даних у договорі оренди умову про користування земельною ділянкою вважається неузгодженим сторонами, але не веде до недійсності договору оренди, оскільки права на земельну ділянку тут похідні від прав на орендовані будівлі та споруди.
Перший варіант вибору правомочностей орендаря будівель або споруд на земельну ділянку найширший, оскільки орендодавець є власником землі, на якій знаходяться орендовані будівлі та споруди. У цьому випадку можливий будь-який з варіантів прав термінового або постійного користування земельною ділянкою або його частиною, яка зайнята орендованими будівлями і спорудами. У виборі варіантів є ще залежність від того, яка особа є орендарем: фізична або юридична. Так, для юридичної особи не застосовується довічне успадковане володіння, а для громадян - безстрокове користування.
Якщо орендодавець - не власник земельної ділянки (наприклад, орендар або його безстроковий користувач), то закон звільняє його від необхідності просити у власника землі згоди на її передачу орендарю будинку чи споруди, що стоїть на цій ділянці. Він передає йому земельну ділянку незалежно від думки власника щодо цієї передачі. У цьому випадку, однак, можливі тільки правомочності термінового користування.
Коли сторони не домовилися про умови користування землею, орендар користується земельною ділянкою, зайнятим орендованих будівлею або спорудою, автоматично протягом терміну самої оренди будівлі або споруди ». (2.14, с.222-223).
«Перехід права власності та інших зовнішніх прав на орендовані будівлі або споруди до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди (ст.617 ЦК). Відповідно до цього встановлено аналогічне правило стосовно до земельної ділянки, на якому знаходяться орендовані будівлі та споруди: якщо ця земельна ділянка продається іншій особі, орендар зберігає право користування ним на тих же умовах, які мали місце до відчуження землі ». (2.14, с.223).
«Положення ГК про договори дарування і ренти не містять аналогічних правил щодо нерухомості та земельної ділянки, на якій вона знаходиться. Представляється, що до них за аналогією повинні застосовуватися правила купівлі-продажу нерухомості ». (2.7, с.276).
Цивільний кодекс РФ нерухомим майном визнає також підприємство в цілому як майновий комплекс, для якого встановлено спеціальний правовий режим.
2.1.6. Підприємство як майновий комплекс.
Підприємству як об'єкту цивільних прав притаманне наступні ознаки.
«1) Це єдиний майновий комплекс, що включає всі види майна, призначені для здійснення діяльності, - земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на фірмове найменування, товарні знаки і знаки обслуговування та інші виключні права.
Зізнається нерухомістю підприємство в цілому як майновий комплекс, який використовується для здійснення підприємницької діяльності. Він може бути державною або муніципальною власністю або належати комерційної організації, створеної у формі господарського товариства або товариства, виробничого кооперативу чи некомерційної організації, що здійснює відповідно до закону та її статутом підприємницьку діяльність (наприклад, майно, що використовується гаражним кооперативом для ремонту автомашин, його права та обов'язки, пов'язані з цією діяльністю).
Як підприємство може виступати і майновий комплекс, що належить індивідуальному підприємцю або членам селянського (фермерського) господарства.
Здійснення операцій з підприємством (наприклад, продаж і т.п.) не тягне за собою припинення виробничої або іншої підприємницької діяльності, яка здійснювалася попереднім власником, тобто об'єктом є майновий комплекс «на ходу».
При здійсненні операцій з майновим комплексом юридичної особи воно не припиняє свою діяльність як суб'єкта цивільного права. Якщо юридична особа ліквідується як суб'єкт цивільного права, підприємство є вже не єдиним майновим комплексом, а лише окремими видами майна. Крім цього в нього не входять борги юридичної особи.
Підприємство може бути об'єктом різних угод - купівлі-продажу, застави, оренди, успадкування та ін, як в цілому, так і в частині. Однак відповідно до ст.575 ЦК підприємство не може бути предметом дарування у відносинах між комерційними організаціями ». (2.7, с.281-282).
До нерухомості Цивільне законодавство відносить і деякі рухомі за своїми природними властивостями речі - повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Нерухомістю є тільки ті з них, які підлягають державній реєстрації органами, уповноваженими здійснювати контроль за цими об'єктами.
Поняття зазначених транспортних засобів розкривається у транспортних статутах і кодексах, а космічних об'єктів - у міжнародних конвенціях (договорах, угодах).
2.1.7. Повітряні судна.
У відповідності зі ст.32 Повітряного кодексу РФ від 19.03.97 р. повітряне судно - літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відбитим від поверхні землі або води.
Повітряні судна як майно цивільної та експериментальної авіації можуть перебувати у державній та муніципальній власності, власності юридичних осіб; повітряні судна як майно державної авіації - тільки у федеральній власності, за винятком майна авіації ОВС, яке може перебувати у власності суб'єктів Російської Федерації. У власності громадян Російської Федерації можуть перебувати цивільні повітряні судна (ст.7 ВК).
Порядок реєстрації повітряних суден визначений ст.33 ВК.
Цивільні повітряні судна підлягають реєстрації у Державному реєстрі цивільних повітряних суден іноземної держави за умови укладення угоди про підтримку льотної придатності між державою експлуатанта і державою реєстрації.
Дані про цивільних повітряних судах включаються до Державного реєстру цивільних повітряних суден Російської Федерації при наявності сертифікатів льотної придатності (посвідчення про придатність до польотів).
Державні повітряні судна реєструються в порядку встановленому спеціально уповноваженим органом у сфері оборони за погодженням із спеціально уповноваженими органами, що мають підрозділи державної авіації.
Ведення Державного реєстру цивільних повітряних суден Російської Федерації покладається на спеціально уповноважений орган в галузі цивільної авіації. Повітряне судно, зареєстроване або враховане в установленому порядку в Російській Федерації, набуває національну приналежність Російської Федерації.
У разі застави цивільного повітряного судна відомості в заставі підлягають включенню до Державного реєстру цивільних повітряних суден Російської Федерації.
При включенні даних про цивільному повітряному судні до Державного реєстру цивільних повітряних суден Російської Федерації державний і реєстраційний розпізнавальні знаки, які наносяться на повітряне судно.
2.1.8. Морські судна і судна внутрішнього плавання.
Відповідно до КТМ і УВВТ, судно, морське або внутрішнього водного плавання, - це самохідна або несамохідна плавуча по морським або внутрішнім водним шляхам.
Суду перебувають у державній власності, а також у власності громадян і юридичних осіб.
Морські судна реєструються в порядку, визначеному ст.23 КТМ. Судно набуває права плавання під Державним прапором з моменту внесення його до Державного суднового реєстру в одному з морських торговельних або рибних портів РФ або з моменту реєстрації у судновій книзі.
Внесенню до Державного суднового реєстру підлягають суду, технічний нагляд за якими здійснюється технічним реєстром.
Внесенню до державного суднового реєстру і в суднові книги не підлягають шлюпки та інші плавучі засоби, які є приладдям будь-якого судна. Внесення судна до державного суднового реєстру засвідчується судновим патентом, а реєстрація у судновій книзі - судновим білетом.
«Судна внутрішнього плавання реєструються в порядку, визначеному ст.26 УВВТ. Реєстрації підлягають судна внутрішнього водного транспорту, що є самохідними, а також несамохідними, вантажопідйомність яких перевищує 5 т. Суду внутрішнього водного транспорту вносяться в суднові реєстри басейнів річок або судноплавних інспекцій. Суду, постійно плаваючі поблизу морських портів, розташованих на річках, і нижче цих портів, підлягають внесенню до суднові реєстри цих портів ». (2.7, с.276-277).
2.1.9. Космічні об'єкти.
«Визначення космічного об'єкта як нерухомості не дано в російському законодавстві (Закон РФ від 20 серпня 1993 р.« Про космічну діяльність »). Міжнародні документи відносять до них створені людиною космічні апарати різного призначення та їх складові частини (штучні супутники Землі, автоматичні і пілотовані кораблі і станції, ракети - носії і т.д.), запущені в космос або доставлені на небесні тіла або споруджені на них » . (2.7, с.276).
«З 1961 року в ООН ведеться реєстрація (централізований облік) запущених космічних об'єктів. Конвенція про реєстрацію об'єктів, що запускаються в космічний простір, від 14 січня 1975 надала такої реєстрації обов'язковий характер. Космічний об'єкт повинен бути занесений до національного реєстру і зареєстрований в ООН. Відповідно до Конвенції держава після реєстрації направляє Генеральному секретарю ООН певний перелік відомостей про кожне космічному об'єкті, занесеному в його регістр (назва держави, що запускає, позначення або реєстраційний номер об'єкта, дата запуску, параметри орбіти та ін.) Отриману інформацію Генеральний секретар ООН вносить до реєстру, який ведеться Відділом космосу Секретаріату ООН, і розсилає всім її членам ». (2.11, с.429).
«Згідно ст. VIII Договору про космос 1967 року, космічний об'єкт і його екіпаж (включаючи міжнародний) при їх перебуванні в космосі концентруються і підкоряються влади держави, яка зареєструвала цей космічний об'єкт. Держава зберігає свої суверенні права щодо своїх космічних об'єктів та їх екіпажів під час їх перебування в космічному просторі і небесних тілах.
Договір про космос встановлює також, що права власності на космічні об'єкти «залишаються непорушними» як під час перебування у космічному просторі, так і після їх повернення на Землю. Іншими словами, космічні об'єкти та його складові частини під час перебування в космосі і після повернення на Землю належать тим же державам, юридичним або фізичним особам, яким вони належали до польоту ». (2.11, с.430).
«Реєстрація повітряних суден, морських суден, суден внутрішнього водного транспорту і космічних об'єктів уповноваженими на це органами не замінює реєстрацію прав на них як на нерухомість, в порядку, передбаченому ст.131 Цивільного кодексу РФ.
Цивільний кодекс не виключає можливості розповсюдження режиму нерухомості і на інше майно, крім зазначеного в абзаці 2 п.1 ст.130 ГК, але тільки на підставі прямої вказівки закону ». (2.7, с.277).
2.2. Правовий режим нерухомості.
2.2.1. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним.
Правовий режим нерухомого майна заснований на необхідності забезпечити особливу стійкість прав на це майно, встановити спеціальний порядок розпорядження їм. У зв'язку з цим ст.131 ЦК регулюється порядок державної реєстрації нерухомості та передбачено необхідність застосування Федерального Закону Російської Федерації від 21.07.97 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
На думку А.В. Кузнєцова, «цей Закон є одним з основоположних нормативно-правових актів, спрямованих на створення цивілізованого ринку нерухомого майна в Російській Федерації. Його положення спільно з низкою відповідних норм ЦК РФ закладають основи правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ». (2.10, с.59).
Слід сказати, що ця проблема вже була розглянута д.ю.н. професором А.А. Конєвим і студентом Р.Ю. Ветховим: «Фактично названа реєстрація покликана служити забезпеченням стабільності обороту нерухомості, оскільки остання має не тільки майнову, а й соціальну значущість. Забезпечення стабільності досягається за допомогою виділення угод та інших актів з нерухомістю за рамки приватних інтересів сторін і створення особливої ​​інформаційної системи, що дозволяє всім суб'єктам права отримувати виключно і єдино достовірні дані про правовий статус того чи іншого об'єкту ». (2.8, с.4).
Конєв А.А. і Старому Р.Ю. роблять висновок, що основне значення державної реєстрації полягає в наступному:
«- В легалізації для цивільного обороту угод і породжуваних ними прав і обов'язків, а також інших підстав виникнення прав та обов'язків, передбачених п.1 ст.8 ЦК РФ;
- У забезпеченні «юридичної чистоти» угод з нерухомістю з метою стабільності ринку нерухомості і виключення можливості вчинення масових оспорімих і нікчемних угод;
- У створенні Єдиного державного реєстру на нерухоме майно та угод з ним як бази даних, що має інформаційно-статистичне значення ». (2.8, с.4).
Отже, розкриємо поняття державної реєстрації прав відповідно до п.1 ст.2 Закону:
«Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним (далі державна реєстрація прав) - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.
Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права ». (2.8, с.3)
Цивільний кодекс РФ, зокрема ст.131, зобов'язує учасників цивільного обороту реєструвати всі права на нерухомість і вчинені з нею угоди. Державної реєстрації в єдиному державному реєстрі підлягають виникнення, обмеження, припинення і перехід; права власності, господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння постійного користування, іпотеки, сервітуту та інших прав, передбачених законом.
Відповідно до п.1. ст.4 Закону встановлена ​​необхідність реєстрації обмеження (обтяження) прав на нерухомість, в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда. На думку А. Кузнецова », слід вітати рішення законодавця не приводити в Законі вичерпного переліку підлягають реєстрації речове-правових обмежень (обтяжень), наявні стосовно конкретного об'єкта. Крім перелічених у Законі обтяжень, реєстрації як таких, право ренти, право довічного змісту з утриманням.
Спірним є рішення законодавця про неодмінною реєстрації зобов'язальних прав, наприклад, права оренди (п.2 ст.609 ГК РФ і п.1 ст.4 Закону «Про державну реєстрацію прав»). Право оренди не потрапляє під визначення обмежень (обтяжень), яке наводиться в ст.1 цього Закону і помилково віднесено до перераховуються в даній статті речових прав ». (2.10, с.59-60). А. Кузнєцов вважає, що «доцільно було б закріпити в Законі необхідність обов'язкової реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав тільки речове-правових обмежень. Такий стан справ повністю відповідало б п.1 ст.131 ГК РФ. Власник може здавати майно в оренду досить часто. При цьому оренда може носити короткостроковий характер. У зв'язку з цим обов'язкова реєстрація права оренди може істотно ускладнити здійснення відповідних угод. У будь-якому випадку слід допустити реєстрацію обов'язкових прав в реєстрі за бажанням правовласників. Для цього необхідно внести поправки у Цивільному кодексі України і Закон «Про державну реєстрацію прав» (2.10, с.60).
«Обов'язковій державній реєстрації підлягають права на нерухоме майно, право встановлюють документи на яке оформлені після введення в дію цього Закону» (п.2 ст.4 Закону).
«Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права». (2.8, с.7). Як стверджує А. Конєв, державна реєстрація є «визнання державою чистоти і законності переходу права чи угоди. Саме за це держава дає гарантію, і саме з моменту визнання право (перехід права) стає легальним ». (2.8, с.8).
Відповідно до Закону, «державна реєстрація прав проводиться на всій території Росії за встановленою цим Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним; датою державної реєстрації є день внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав; здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу.
Відмова у державній реєстрації прав або ухилення від неї можуть бути оскаржені до суду ». (Ст.2 Закону).
«Тут показовий наступний приклад. Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажу житлового будинку.
Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі-продажу.
Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі-продажу нерухомості.
При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин. Між Облспоживспілкою (продавцем) а акціонерним товариством (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі-продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому-передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася.
Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.
Пунктом 3 статті 165 Цивільного кодексу Російської Федерації передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.
Договір продажу житлового будинку відповідно до статті 558 Кодексу підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду.
Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерне товариства обгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації угоди.
Дане рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію угоди ». (3.1, с.81).
Таким чином, ми бачимо, як застосовується дію п.5 ст.2 Закону на практиці, що регулює взаємодію учасників відносин, що виникають при державній реєстрації прав.
Тут виникає питання, хто ж є учасниками таких відносин? Відповідно до ст.5 Закону «учасниками відносин, що виникають при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, є власники нерухомого майна та власники інших які підлягають державної реєстрації прав на нього, в тому числі громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства, російські та іноземні юридичні особи, міжнародні організації, іноземні держави, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації та муніципальні освіти, з одного боку, та органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, - з іншого ».
Для забезпечення найбільшої достовірності відомостей про права на об'єкт нерухомості та встановлено, що за бажанням власників прав на нерухоме майно в силу цього закону, проводиться державна реєстрація таких прав, хоча вони і визнаються юридично дійсними за відсутності їх реєстрації, введеної справжнім Федеральним законом.
«У Законі« Про державну реєстрацію прав », на думку А. Кузнєцова, недостатньо грунтовно опрацьовано питання про отримання відомостей з Єдиного державного реєстру прав. Згідно ст.7 Закону та п.4 ст.131 ГК РФ орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі (юридичній особі - документи, що підтверджують реєстрацію даної юридичної особи та повноваження її представника). Виписки з Єдиного державного реєстру прав, затверджені в установленому порядку, повинні містити опис об'єкта нерухомості, зареєстровані права на нього, а також обмеження (обтяження) прав.
Дійсно, така практика характерна для деяких західноєвропейських країн, в яких існує підземельних книга, наприклад, для Австрії. Однак А. Кузнецов стверджує, що в даному випадку зарубіжний досвід був використаний у законотворчій роботі без належного осмислення та обліку нинішньої ситуації в Росії. Передбачена в Законі ступінь відкритості даних про державну реєстрацію може призвести до зловживань кримінального характеру і до використання інформації з метою недобросовісної конкуренції. Посилання в Законі про відповідальність за використання відомостей такими способами і в формі, які завдають шкоди правам та інтересам правовласників (п.5 ст.7), навряд чи можна визнати дієвим засобом для запобігання подібних правопорушень ». (2.10, с.63-64).
У Російському Законі «Про державну реєстрацію прав» також передбачено, що відповідно до п.3 ст.7 «відомості про зміст право встановлюють документів, за винятком відомостей про обмеження (обтяження), узагальнені відомості про права окремої особи на наявні у нього об'єкти нерухомості, а також виписки, що містять відомості про перехід прав на об'єкт нерухомості, подаються у встановленому порядку тільки:
самим правоволодільцем;
фізичним та юридичним особам, які отримали довіреність від правовласника;
керівникам органів місцевого самоврядування та керівникам органів державної влади суб'єктів Російської Федерації;
податковим органам у межах територій, що знаходяться під їх юрисдикцією;
судам і правоохоронним органам, що мають у провадженні справи, пов'язані з об'єктами нерухомості та (або) їх правовласники;
особам, які мають право на спадкування майна правовласника за заповітом або за законом ».
«За запитом правовласника орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надавати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на які він має права». (П.4 ст.7 Закону).
«Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, повинен протягом п'яти днів надати запитану інформацію заявнику або видати йому у письмовій формі вмотивовану відмову, який може бути оскаржений звернулися за інформацією особою до суду». (П.2 ст.7 Закону).
У Законі «Про державну реєстрацію прав» також передбачено, що «інформація з реєстру в повному обсязі повинна надаватися організації, відповідальної за облік зазначеного об'єкта, а також на запити правоохоронних органів, судів по знаходяться у виробництві справах, податкових органів, державних органів щодо контролю за використанням і охороною земель та інших природних ресурсів, органів державної статистики безкоштовно в термін не більше ніж десять днів.
Іншим особам інформація про зареєстровані права на об'єкти нерухомого майна надається за плату, якщо інше не встановлено законом ". (Ст.8 Закону).
З вищевикладеного ми бачимо, що державна реєстрація прав має відкритий характер, але це питання ще недостатньо грунтовно опрацьовано законодавцем.
Незважаючи ні на що «Федеральний закон« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »знаменує принципово важливу віху в розгортанні російської правової реформи. Чому? Грунтовну відповідь було дано на що відбувся 27-29 січня 1998 року в Москві загальноросійському нараді - семінарі з питань цієї реєстрації, проведеному Міністерством юстиції РФ, Московської обласної реєстраційною палатою і тижневиком «Економіка і життя». Констатувавши, що названий законодавчий акт відчутно зачіпає інтереси впливових державних відомств і практично всіх суб'єктів цивільного обороту, провідні правознавці країни роз'яснили суть виникли колізій.
Як відомо, зовсім недавно наша держава було винятковим власником переважної більшості об'єктів нерухомості - землі, її надр, житлових і нежитлових будівель і т.п. Угоди з нерухомістю представляли собою переміщення таких об'єктів «з кишені в кишеню» названого власника, причому без особливих зусиль здійснювалися на основі розташувань урядових структур та їх підрозділів. Ось чому головна увага регістрів приділялася не прав на нерухомість (власник - то не змінювався), а фізичним її параметрами. Сформувалася досить ефективна система відповідного обліку нерухомості: органи БТІ, Держбуду, Держкомзему.
Розвиток ринкових засад економіки поставило принципово нове завдання - враховувати не тільки і не стільки фізичні параметри нерухомих об'єктів, скільки права на них, іншими словами, нерухомість стала перетворюватися з фізичної категорії в юридичну.
У процесі підготовки законопроекту розгорнулася напружена дискусія з питання, покласти чи функції реєстрації прав на органи, що враховують нерухомість у фізичному відношенні, або створити принципово нову реєстраційну систему. Законодавці пішли по другому шляху, доручивши рішення задачі Мін'юсту Росії ». (2.15, с.58). У зв'язку з цим на згаданій нараді - семінарі виступив міністр юстиції РФ Сергій Володимирович Степашин.
«Відповідно до Закону, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться установою юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - установа юстиції з реєстрації прав) на території реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна. Порядок створення, структура та принципи розміщення визначаються суб'єктами Російської Федерації за узгодженням з федеральним органом виконавчої влади, уповноваженому Урядом Російської Федерації ». (2.15, с.58-59).
Як стверджує С. Степашин, «практика показала, що в суб'єкті Федерації доцільно відкривати одну установу юстиції з філіями в містах і районах». Це сприяє зміцненню єдності правозастосовчої практики в регіонах, налагодженню суворої системи контролю та відповідальності посадових осіб. У кінцевому рахунку буде розгорнута цілісна система установ юстиції Росії - на основі однакового застосування Конституції та Цивільного кодексу РФ, спеціальних федеральних законів і підзаконних нормативних правових актів, а також виробленої Мін'юстом РФ федеральної методики державної реєстрації та угод з ним », - вважає С. Степашин ». (2.15, с.59).
Законом «Про державну реєстрацію прав» затверджено коло повноважень, які відносяться до компетенції установ юстиції з реєстрації прав:
перевірка дійсності поданих заявником документів та наявність відповідних прав і підготував документ особи або органу влади;
перевірка наявності раніше зареєстрованих і раніше заявлених прав;
видача документів, що підтверджують державну реєстрацію прав;
видача інформації про зареєстровані права. (Ст.9).
Відповідно до ст.9 Закону, установа юстиції з реєстрації прав - державний орган, який є юридичною особою, має печатку із зображенням державного герба Російської Федерації та найменуванням своєї установи, - вправі здійснювати тільки діяльність, передбачену Федеральним законом.
«Належить створити, - констатував С. Степашин, - Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним, а поки утворена Міжвідомча комісія (на чолі з віце-прем'єром Уряду РФ, міністром держмайна Росії) з розробки заходів, пов'язаних з діяльністю установ юстиції з реєстрації прав та органів з обліку об'єктів нерухомого майна в системі державної реєстрації. Для реалізації задуманого слід провести велику підготовчу роботу, в тому числі сформувати необхідну правову базу ». (2.15, с.58-59).
Відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав» (ст.10). «Міністерство юстиції Російської Федерації є уповноваженим федеральним органом виконавчої влади в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, та здійснює такі функції:
- Координація робіт зі створення установ юстиції з реєстрації прав;
Відповідно до Закону система установи юстиції повинна бути сформована поетапно і охопити всі регіони до 2000 р.:
- Правовий контроль за діяльністю установ юстиції з реєстрації прав;
- Розробка методичних матеріалів з питань практики ведення державної реєстрації прав;
«Вже зараз Міністерством юстиції підготовлено та внесено в Уряд РФ проекти урядових постанов« Про затвердження Положення про Міжвідомчу комісію з розробки заходів, пов'язаних з діяльністю установ юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним »,« Про встановлення максимального розміру платежів за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання про зареєстровані права ». (2.15, с.59).
- Призначення та звільнення з посади реєстратора прав на нерухоме майно та угод з ним за погодженням з органами виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації;
- Забезпечення дотримання правил ведення Єдиного державного реєстру прав;
- Навчання та підвищення кваліфікації працівників у системі державної реєстрації прав;
«У цьому зв'язку Міністерством юстиції РФ заснований Російський інститут державних реєстраторів. Завдання цього федерального навчального закладу такі: підготовка і підвищення кваліфікації державних реєстраторів та інших працівників системи держреєстрації, здійснення наукових досліджень і розробок в області цієї реєстрації та її науково-методичне забезпечення ». (2.15, с.60).
- Контроль за реалізацією федеральної програми створення системи державної реєстрації прав в суб'єктах Російської Федерації;
«Формовані установи, юстиції покликані реалізовувати збалансовану державну політику створення і розвитку єдиної системи реєстрації прав на нерухомість і угод з нею. Ця політика, вироблена Міністерством юстиції РФ, сприятиме надійному захисту прав і законних інтересів фізичних і юридичних осіб », - вважає С. Степашин. (2.15, с.60).
- Інші встановлені законодавством повноваження в системі державної реєстрації прав.
Статтею 11 Закону розкриті джерела коштів для створення та розвитку системи державної реєстрації та надання інформації про зареєстровані права, бюджетні кошти та інші джерела, не заборонені законом.
Максимальний розмір платежів на території російської Федерації встановлюється Урядом Російської Федерації.
Наступним досить важливим питанням ми вважаємо розкриття порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, передбаченого главою III Закону.
«Права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають держреєстрації в Єдиному державному реєстрі прав, який містить інформацію про існуючі та припинені права на об'єкти нерухомого майна, дані про ці об'єкти, відомості про правовласника, а також справі, що включають в себе право встановлюють документи на нерухоме майно, та книги обліку документів.
На кожен об'єкт нерухомого майна відкривається справа, в яку поміщаються всі документи, що надходять для реєстрації прав на зазначений об'єкт.
Книги обліку документів містять дані про прийняті на реєстрацію документах про об'єкти нерухомості, правовласників, реєстроване право та заявників; видані свідоцтва про держреєстрацію прав; виписках і довідках з Єдиного державного реєстру прав; про інших документах.
Розділи Єдиного державного реєстру прав ідентифікуються в ньому кадастровим номером об'єкта нерухомості. Справа правовстановлюючих документів ідентифікуються тим же номером, що й відповідний розділ Єдиного державного реєстру прав.
Єдиний державний реєстр прав, справи правовстановлюючих документів та книги обліку документів є вічними. Їх знищення, вилучення з них будь-яких документів або їх частин не допускається ». (Ст.12 Закону).
Структура Єдиного державного реєстру прав розроблена в п.6 ст.12 Закону.
«Реєстр прав складається з окремих розділів, що містять записи про кожен об'єкт нерухомого майна та відкриваються при початок реєстрації прав на об'єкт нерухомості. Розділ ідентифікується кадастровим або умовним номером даного об'єкта.
Розділи Єдиного державного реєстру прав розташовуються відповідно до принципу єдиного об'єкта нерухомого майна. Розділи, що містять інформацію про будівлі, споруди і про інші об'єкти нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельною ділянкою, розташовуються безпосередньо за розділом, що містить інформацію про даній земельній ділянці. Розділи, що містять інформацію про квартири, поміщених та про інші об'єкти, що входять до складу будівель і споруд, розташовуються безпосередньо за відповідним розділом, що належать до будівлі, споруді.
Кожен розділ складається з трьох підрозділів.
У підрозділі I міститься короткий опис кожного об'єкта нерухомості: адреса (місцезнаходження), вид (назва) об'єкта, його площа (фактична з кадрового плану або за документами), призначення та інша необхідна інформація.
У підрозділ II вносяться записи про право власності та про інші речові права на кожен об'єкт нерухомості, ім'я (найменування) правовласника, дані посвідчення особи фізичної особи та реквізити юридичної особи, адресу, вказану правовласником, вид права, розмір частки у праві, найменування та реквізити правовстановлюючих документів, дата внесення запису, ім'я реєстратора та його підпис.
У підрозділ III вносяться записи про обмеження (обтяження) права власності та інших прав на нерухоме майно (сервітут, іпотеці, довірчому управлінні, оренді, арешт майна, заяві про право вимоги щодо об'єкта нерухомості та інших), дата внесення запису, ім'я реєстратора та його підпис. У записах про обмеження (обтяження) права вказується зміст обмеження (обтяження), термін його дії, особи, на користь яких обмежуються права, сума виданого кредиту для іпотеки (застави), сума ренти при відчуженні нерухомого майна, найменування документа, на підставі якого виникає обмеження (обтяження) права, час його дії, зміст угод за такими виконань, сторони по таких угодах, терміни і умови виконання зобов'язань за угодами, ціни угод.
При заяві про державну реєстрацію права, обмеження (обтяження) права чи операції з об'єктом нерухомості в графу «Особливі відмітки» Єдиного державного реєстру прав вноситься запис про даний заяві, яка вказує на існування правопрітязаній стосовно цього об'єкта ».
Кожна запис про право, його обмеження (обтяження) та операції з об'єктом нерухомості ідентифікується номером реєстрації, який виникає під час прийому документів на державну реєстрацію прав і відповідає входить номером прийнятих на реєстрацію документів.
Відповідно до п.8 ст.12 Закону Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним ведеться на паперових носіях інформації, а в тих районах (містах), де є можливості, і на магнітних носіях. При невідповідності записів на паперовому та магнітному носіях пріоритет маємо запис на паперовому носії. При невідповідність записів у Єдиному державному реєстрі прав і правовстановлюючого документа пріоритет має правовстановлюючий документ ». (Ст.12 закону).
На думку А. Кузнєцова, «важливо також, щоб Єдиний державний реєстр прав вівся на забезпечених спеціальним захистом бланках, формат яких відповідав би формату звичайного аркуша (формат А4), з тим щоб не виникало складнощів при подальшому автоматизації обробки даних. Більш ніж столітній досвід Німеччини показав, що така структура реєстру надзвичайно зручна в практичній роботі. Подібна організація поземельної книги дозволяє легко трансформувати її в електронну форму, що з 1993 р. практикується в Австрії та ФРН ». (2.10, с.64).
Закон «Про державну реєстрацію прав» детально регламентує процес реєстрації нерухомого майна.
Так, ст.13 встановлює порядок реєстрації, послідовно визначаючи її стадії в наступному вигляді:
- Прийом документів, необхідних для державної реєстрації та відповідають вимогам цього закону;
- Реєстрація представлених документів з обов'язковим додатком документа про оплату реєстрації;
- Правова експертиза представлених документів і перевірка законності операції з нерухомістю;
- Зіставлення заявлених прав на об'єкт нерухомості з вже зареєстрованими на нього правами з метою встановити відсутність можливих протиріч;
- При відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови в реєстрації або її припинення - внесення запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухомість;
- Вчинення реєстраційних написів на правовстановлюючих документах та видача посвідчень про виробленої реєстрації, якими згідно ст.14 Закону є особливого виду свідоцтва про державну реєстрацію прав.
Проведена реєстрація виникнення і переходу прав на нерухомість засвідчується свідоцтвом, а реєстрація договорів та інших угод засвідчується шляхом вчинення спеціальної реєстраційної написи на документі, виражає зміст угоди. Форма свідоцтв та спеціального надпису встановлюється Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав ».
Порядок державної реєстрації обмежень (обтяжень) прав визначений п.2 ст.13 Закону «Реєстрація обмежень (обтяжень) права власності та інших речових прав правами третіх осіб може проводитися за ініціативою правовласників або придбавають зазначені права осіб. Якщо обмеження (обтяження) реєструється не правовласником, його реєстрація проводиться при обов'язковому повідомленні правовласника про зареєстроване обмеження (обтяження). Реєстрація обмежень (обтяжень) права можлива тільки при наявності держреєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт в Єдиному державному реєстрі прав ».
«Держреєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів необхідних для держреєстрації». (П.3 ст.13).
«І ще одна дуже важлива проблема, фундамент дозволу якої закладено в Законі, - кадрова. Зрозуміло, що на посаду реєстраторів прав слід підбирати найдостойніших із достойних. Відповідно до ст.15 Закону на посаду реєстратора призначаються особи: 1) які мають вищу юридичну освіту або досвід роботи в органах, що здійснюють державну реєстрацію прав, не менше двох років; 2) пройшли спеціальні курси; 3) склали кваліфікаційний іспит відповідно до встановлених вимогами. Реєстратор прав є держслужбовцем, що заміщає провідну державну посаду ». (2.15, с.60).
Статтею 16 закону визначено коло осіб, правомоченних звертатися з вимогами про реєстрацію прав та угод в установи юстиції, на які покладається функція реєструючого органу.
«Реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника, сторони (сторін) договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення. Якщо право виникає на підставі акту державного органу або органу місцевого самоврядування, заяву про державну реєстрацію права подається особою, щодо якої прийнято такий акт. у разі, якщо права виникають на підставі договорів, що не вимагають нотаріального посвідчення, заява про реєстрацію має виходити від всіх учасників угоди. При ухиленні однієї із сторін від проходження процедури реєстрації права на нерухомість воно реєструється на підставі рішення суду, винесеного на вимогу іншої сторони ». Зауважимо також, що ст.16 закону співвідноситься з встановленнями п.3 ст.165 ГК, які аналогічно регулюють порядок реєстрації угоди у разі ухилення одного з контрагентів від проходження реєстраційної процедури. «Реєстрація ж за заявою однієї з сторін угоди можлива тільки в тому випадку, якщо права виникли на підставі угоди, що не вимагає нотаріального посвідчення, але нотаріально засвідченої за бажанням учасників.
Питання про те, хто має право звернутися за реєстрацією, якщо угода, що підлягає реєстраційному оформлення, засвідчена нотаріально чинності вимоги закону, законодавчо не врегульовано.
Слід, однак, зауважити, що зі вступом в дію Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» коло угод, що вимагають дотримання кваліфікованої письмовій (нотаріальній) форми, зведений до мінімуму. Втратили чинність положення ст.7 Закону про введення в дію частини другої ЦК, зберігали вимога про нотаріальне посвідчення договорів, передбачених ст.550, 560, 574 ЦК (договори продажу (а в силу ст.567 - і міни нерухомого майна) взагалі і підприємства як його різновиду зокрема, а також договір дарування нерухомості). Вимога про нотаріальне посвідчення та одночасно про державну реєстрацію угоди Цивільним кодексом встановлено тільки для пов'язаного з відчуженням нерухомого майна договору ренти (ст.584), а також для договору застави нерухомого майна (ст.339). При цьому Закон про державну реєстрацію прав стосовно іпотеці містить вилучення із загального правила про порядок реєстрації, встановлюючи, що процедура реєстрації застави нерухомості починається тільки за заявою, заставодавця після державної реєстрації прав заставодавця на річ, яка є предметом застави.
Разом з тим за змістом п.2 ст.163 ЦК не виключається можливість того, що в інших законодавчих актах можуть міститися вимоги про нотаріальне оформлення певних видів операцій з нерухомістю, що вимагають в той же час державної реєстрації ». (2.12, с.46047).
Як вважає О. Романов, адвокат спеціалізованої юридичної консультації № 3 Рязанської обласної колегії адвокатів, «в даних випадках пори відсутності в законі прямих вказівок на цей рахунок слід керуватися аналогією в законі прямих вказівок на цей рахунок слід керуватися аналогією ст.16 Закону про держреєстрацію прав , тобто на вимогу будь-якої зі сторін такої угоди проводити реєстрацію нотаріально оформленого угоди і виник на її підставі права на нерухомість ». (2.12, с.47).
Статтею 16 закону встановлено, що до заяви про держреєстрацію прав повинні бути додані документи, необхідні для її проведення: документи про права на нерухоме майно; документ про оплату реєстрації; документ, що засвідчує особу для фізичної особи, а для представника юридичної особи - засвідчує його особу , установчі документи юридичної особи, а також документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цієї юридичної особи.
Особа установи юстиції по реєстрації прав при отриманні необхідних документів вносить відповідний запис до книги обліку документів, а також видає заявнику розписку в отриманні документів з їхнім переліком та зазначенням дати їх подання. Розписка підтверджує прийняття документів на держреєстрацію прав.
Реєстраційні дії починаються з моменту прийому документів на реєстрацію. Угода вважається зареєстрованою, а правові наслідки - наступними з дня внесення запису про угоду чи праві до Єдиного державного реєстру прав.
Документи, представлені на державну реєстрацію прав, повинні відповідати встановленим законом вимогам і відображати інформацію, необхідну для держреєстрації прав: опис нерухомого майна, вид реєстрованого права.
У встановлених законодавством випадках ці документи повинні бути нотаріально засвідчені, скріплені печатками, повинні мати належні підписи сторін. Тексти документів, що подаються на державну реєстрацію прав, повинні бути написані розбірливо, найменування юридичних осіб - без скорочення, з зазначенням їх місць знаходження. Прізвища, імена та по батькові фізичних осіб, адреси їх місць проживання повинні бути написані повністю. Документи, що мають підчистки або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, документи, виконані олівцем, а також документи із серйозними пошкодженнями, що не дозволяють однозначно тлумачити їх зміст, не підлягають прийому.
План земельної ділянки повинен бути засвідчений органом, відповідальним за проведення кадрових робіт, а плани іншого нерухомого майна - відповідним органом обліку об'єктів нерухомого майна.
У разі, якщо відсутні або не закінчені роботи з кадрового обліку земельної ділянки, держреєстрація прав здійснюється за наявності плану ділянки, складеного на підставі даних, наявних на момент держреєстрації прав в органі кадастрового обліку. Уточнені межі та площу земельної ділянки можуть бути внесені до реєстру без повторної реєстрації за наявності згоди у письмовій формі правовласника (правовласників) ділянки.
Всі документи повинні бути представлені не менш ніж у двох примірниках, один з яких повинен бути оригіналом (за винятком актів органів державної влади та актів органів місцевого самоврядування) і після держреєстрації прав повинен бути повернений власнику прав 9ст.18).
Витребування у заявника додаткових документів, якщо подані документи відповідають таким вимогам, не допускається ». (Ст.16 Закону).
Такі основні положення передбачені Законом, в області порядку проведення державної реєстрації прав, а також вимог до документів, необхідних для реєстрації.
«Як відомо, Державній реєстрації підлягають право власності господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння постійного користування, іпотеки, сервітуту та інших прав, передбачених законом.
Природно, найбільш значимим, на думку А.А. Конєва та Р.Ю. Ветхова, є право власності, бо всі інші суть похідні від нього. Тому, говорячи про проблеми державної реєстрації, пов'язаних з конкретною угодою або іншим підставою виникнення, варто почати саме з підстав набуття, припинення або переходу права власності, - стверджують вони.
«Отже, способи набуття права власності прийнято поділяти на первісні і похідні. Початкові способи - це способи, придбання прав яких не пов'язане з правом іншої особи на цей об'єкт, та обсяг прав і обов'язків власника визначається законом. Основний первинний спосіб - це правомірна («... на законній підставі ...» господарська діяльність суб'єкта права:
«Право власності на нову річ, виготовлену або створену особою для себе з дотриманням закону та інших правових актів, набувається цією особою.
Право власності на плоди, продукцію, доходи, отримані в результаті використання майна, набувається на підставах передбачених статтею 136 Цивільного кодексу ».
Крім господарської діяльності мова може йти про початковому спосіб придбання прав на об'єкт нерухомості тоді, коли попередній власник втратив право на цей об'єкт.
Це відбувається у випадках і в порядку, передбачених ГК РФ. З нього випливає, що особа, по-перше, може набути право власності на майно, яке не має власника. По-друге, на майно, власник якого невідомий. По-третє, або на майно, від якого власник відмовився або на яке він втратив право власності на інших підставах, передбачених законом.
Похідні способи - це способи не стільки набуття права, скільки переходу права від одного правовласника до іншого. Інакше, способи, що мають місце бути в тих випадках, коли суб'єкт права, який бажає придбати об'єкт нерухомості, повинен враховувати крім вимог чинного законодавства наявність вже наявного правовласника, його волю передати свої права та обов'язки в тому чи іншому обсязі. Перехід права на об'єкт нерухомості може мати місце в результаті операції на відчуження цієї нерухомості або в результаті універсального чи сингулярного правонаступництва:
«Право власності на майно, яке має власника, може бути придбано іншою особою на підставі договору купівлі-продажу, липи, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна.
У разі смерті громадянина право власності на належне йому майно переходить у спадок до іншим особам відповідно до заповіту або законом. У разі реорганізації юридичної особи право власності на належало йому майно переходить до юридичних осіб - правонаступників реорганізованого юридичної особи ».
І, останній, зовсім особливий спосіб придбання права власності передбачено для членів споживчих кооперативів:
«Член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на пайову накопичення, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на вказане майно ». (Ст.218 ЦК).
Кожен з перерахованих вище підстав набуття права власності має, на погляд автора, проблеми, не дозволені ні Цивільним кодексом, ні Федеральним законом «Про державну держреєстрації ...» (2.8, с.9-11).
Підставами для держреєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обігу) придбаних прав на нерухоме майно та угод »з ним у відповідності зі ст.17 Закону є:
«- Акти, видані органами державної влади чи органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції і в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видачі таких актів на момент їх видання;
- Договори щодо нерухомості, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомості на момент здійснення операції;
- Акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, яке діяло в місці здійснення приватизації на момент її здійснення;
- Свідоцтва про право на спадщину;
- Вступили в законну силу судові рішення;
- Акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, яке діяло в місці видання таких актів на момент їх видачі;
- Інші акти передачі прав на нерухоме майно та угод з ним заявнику від колишнього правовласника відповідно до законодавства, яке діяло в місці передачі на момент її здійснення.
План земельної ділянки, ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадрового номери є обов'язковим додатком.
Перевірка юридичної сили представлених документів здійснюється установою юстиції з реєстрації прав ». (Ст.17 Закону).
Державна реєстрація прав «може бути припинена у разі виникнення у реєстратора сумнівів в наявності підстав для держреєстрації. У цьому випадку він зобов'язаний прийняти протягом місяця необхідні заходи щодо отримання додаткових відомостей, негайно в письмовій формі сповістити про це заявника, який у праві надати додаткові докази наявності у нього підстав для держреєстрації.

Цивільний кодекс Російської Федерації передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст.558) та договору купівлі-продажу підприємства (ст.560). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст.551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання відповідно до пункту 1 статті 433 ЦК, а не з моменту державної реєстрації ». (3.1, с.83).
«При укладанні договору купівлі-продажу нерухомості момент укладення договору не збігається з моменту переходу прав власності на неї. Відповідно до п.2 ст.223 ЦК право власності у покупця нерухомості виникає з моменту державної реєстрації переходу цього права.
З цього випливає, що до моменту реєстрації переходу права власності покупець, навіть отримавши об'єкт договору у володіння та (або) користування, не має права їм розпоряджатися у відносинах з третіми особами (продавати, здавати в оренду, віддавати в заставу і т.п.) . Водночас продавець втрачає право розпоряджатися цією річчю будь-яким способом. У випадку, якщо яка-небудь зі сторін зробить ці дії, інша сторона має право пред'явити позов про визнання угоди недійсною ». (2.14, с.125).
Так «Акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, укладеної між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю.
В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі-продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши переходу права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю.
Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник.
Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові.
Відповідно до пункту 2 статті 223 ГК РФ у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом.
Статтею 551 Кодексу передбачена державна реєстрація переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу.
Оскільки право власності на будівлю в індивідуального приватного підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі.
Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будівлю, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема даних про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик.
З урахуванням викладеного касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду першої інстанції і задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства ». (3.1, с.82).
Порядок державної реєстрації переходу права власності повинен регулюватися федеральним законом «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». (П.6 ст.131 ЦК).
Передбачена можливість прийняття судом рішення про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, якщо одна із сторін ухиляється від такої реєстрації (А.3 ст.551 ЦК).
Статтею 552 ЦК передбачено, що «за договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. «У випадках, коли продавець нерухомості є власником земельної ділянки, він має право або продати його, або передати покупцеві на інших правах - праві оренди, право користування тощо
Якщо договором не відокремлене передане покупцю нерухомості право на відповідну земельну ділянку, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайняті нерухомістю і необхідна для її використання.
Якщо продавець нерухомості не є власником земельної ділянки, то до покупця переходять ті ж права користування земельною ділянкою, що належали самому продавцю (право оренди, постійного безстрокового користування тощо).
Нерухомість в таких випадках може бути продана без згоди власника земельної ділянки, якщо це не буде суперечити умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором ». (Ст.552 ЦК).
«У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться належне продавцю будівля, споруда чи інша нерухомість, продається без передачі у власність покупця цієї нерухомості, за продавцем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, на умовах, визначених договором продажу.
Якщо умови користування відповідною частиною земельної ділянки договором його продажу не визначені, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання у відповідності з її призначенням ». (Ст.553 ЦК).
«Визначення предмета договору продажу нерухомості має бути зроблено з особливою ретельністю і містити всі ті характеристики і дані, як то: місце розташування (адреса), категорію землі, мету її використання, загальну площу; при продажу будівель, споруд і нежилих приміщень - місце розташування, найменування , призначення, площа, у тому числі житлову, поверховість та інші параметри.
При відсутності даних про предмет договір вважається незакінченою відповідно до статті 554 ЦК ». (2.14, с.128).
«Ціна договору, як і його предмет, віднесені до істотних умов договору. Ціна продаваної нерухомості визначається угодою сторін. При необхідності сторони можуть доручити певні ціни спеціалізованим комерційним організаціям-оцінювачам.
Встановлено такі вимоги до порядку визначення ціни на нерухомість.
По-перше, при продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, багато чого залежить від того, які права на земельну ділянку переходить до покупця. Якщо земельна ділянка продається разом з будівлею, спорудою та іншою нерухомістю (ст.552 ЦК), то ціна на нерухомість включає ціну відповідної частини земельної ділянки. Якщо ж земельна ділянка передається на праві оренди тощо, то в ціну будівлі, споруди та іншої нерухомості включається лише ціна цього права.
Інший порядок визначення ціни може бути передбачено законом або договором продажу нерухомості.
По-друге, якщо в договорі ціна не нерухоме майно за об'єкт у цілому, а за одиницю площі або іншого показника розміру, то при визначенні загальної ціни враховується фактичний розмір продаваного покупцеві майна.
Оскільки ціна віднесена до істотних умов договору, то при її неузгодження сторонами договір про продаж нерухомості вважається неукладеним. Як і см договір про продаж нерухомості, будь-яка угода про ціну або її зміну повинно бути викритий в письмову форму під страхом недійсності договору в цілому ». (2.14, с.129).
Стаття 556 ЦК визначає порядок і момент виконання продавцем договору продажу нерухомості. «Виконання договору складається з двох юридично значущих дій: а) підписання іншого документа (акта прийому-передачі і т.д.), б) вручення майна покупцю.
Ухилення сторін від підписання передавального акту (іншого документа про передачу), а також ухилення продавця від вручення, а покупця від прийняття нерухомості визнається відмовою від виконання договору. Подібна відмова тягне для сторін різні наслідки.
Відповідно до п.2 ст.463 ЦК покупець має право вимагати від продавця передачі йому нерухомості (індивідуально-визначеної речі) (ст.398 ЦК). У тому випадку, коли від виконання відмовився покупець, продавець відповідно до ст.484 ЦК право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору ». (2.14, с.130).
Встановлено, «що якщо продавець передає покупцеві нерухомість, невідповідну умовам договору, про що є застереження в передавальному акті (іншому документі), а покупець все ж її приймає, то продавець вважається неналежно виконав договір». (Ст.557 ЦК). У цьому випадку покупець відповідно до ст.393 ЦК право вимагати від продавця відшкодування йому збитків.
Про наслідки неналежного виконання договору у вигляді передачі нерухомості неналежної якості обумовлено в ст.557 ЦК, де є відсилання до ст. 457 ГК про наслідки продажу товарів неналежної якості. Відповідно до ст. 475 ДК «розрізняють істотні порушення вимог до якості, передбаченому умовами договору, і інші недоліки нерухомості за якістю (затемненість, відсутність достатнього обігріву приміщення, зайва вологість та ін.) Однак якщо які-небудь з цих недоліків були обумовлені в договорі, то наслідки, передбачені ст.475 ЦК, незастосовні. У будь-якому випадку покупець не має права вимагати заміни нерухомого майна, тому що останнє є індивідуально-визначеним.
Законом передбачено розумний термін для виявлення недоліків нерухомості за якістю, який носить тривалий характер (не менше двох років) ». (2.14, с.131).
При купівлі-продажу нерухомості в процесі приватизації необхідно керуватися законодавством про приватизацію, а за відсутності в ньому відповідних норм - § 7 гл.30 ЦК.
3.2. Застава нерухомості (іпотека).
«Застава нерухомості (іпотека) є одним з основних способів забезпечення зобов'язання і являє собою договір між боржником (заставодавцем) та кредитором (заставодержателем), в силу якого заставодавець передає заставодержателю нерухоме майно, за рахунок якого останній може задовольнити свої вимоги в разі невиконання зобов'язання. За останній час заставу нерухомості (іпотека) придбав широке поширення в практиці підприємницької діяльності ». (2.13, с.346).
«Підставою виникнення іпотеки є договір про заставу нерухомого майна, за яким одна рядок-заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за вилученнями, встановленими федеральним законом ». (1.22, с.3). При цьому визначено, що «заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа) (абзаци перший і другий п.1 ст.1 Закону).
Загальні правила про заставу, що містяться в Цивільному кодексі Російської Федерації, застосовуються до відносин за договором про іпотеку у випадках, коли Кодексом або Федеральним законом не встановлено інші правила ». (П.3 ст.1 Закону).
Відповідно до пункту 4 статті 1 Федерального закону «заставу земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може виникати лише остільки оскільки їхній обіг допускається федеральними законами».
Іпотека встановлюється в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом. (Ст.2 Закону).
Вимоги, які забезпечуються іпотекою, полягають у наступному.
«Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми будинку по кредитному договору чи іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку. Іпотека, встановлена ​​в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредиторові (позикодавцеві) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами).
Також іпотека забезпечує сплату заставодержателю сум, належних йому:
1) на відшкодування збитків та (або в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна ». (П.1, 2 ст.3 Закону).
Відповідно до п.3 ст.3 Закону встановлено, що «якщо в договорі на іпотеку зазначена загальна тверда сума вимог заставодержателя, забезпечених іпотекою, зобов'язання боржника перед заставодержателем в частині, що перевищує цю суму, не вважаються забезпеченими іпотекою, за винятком вимог, заснованих на вище зазначених пунктах 3 і 4 або на ст.4 Закону ».
«Стаття 4 Закону про іпотеку стверджує, що у випадках, коли заставоутримувач відповідно до умов договору про іпотеку або в силу необхідності забезпечити збереження майна, закладеного за цим договором, змушений нести витрати на його утримання та (або охорону або на погашення заборгованості заставодавця за пов'язаним з цим майном податках, зборах або комунальних платежах, відшкодування заставодержателю таких необхідних витрат забезпечується за рахунок заставленого майна ».
Законом про іпотеку встановлюється, що нерухоме майно є предметом іпотеки. «Особливі правила існують для такого виду нерухомості, як будівлі, в тому числі житлові будинки і будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані із землею. Іпотека такого виду нерухомого майна допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Право застави не поширюється на належне заставодавцю право постійного користування земельною ділянкою, на якій знаходиться такого виду нерухоме майно. При зверненні стягнення на це майно особа, яка купує це майно у власність, набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і заставодавець нерухомості (ст.69 Закону).
Передбачено, що частина майна, розділ якого в натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), не може бути самостійним предметом іпотеки.
Правила про іпотеку нерухомості застосовуються також до застави прав орендаря за договором про оренду ». (Ст.5 закону).
Законом «не допускається іпотека майна, вилучення з обігу, майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення, а також майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена». (П.2 ст.6). «Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи, або органу, така ж згода або дозвіл необхідно для іпотеки цього майна.
Право оренди може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця ». (Ст.6 Закону).
Передбачено, «що не майно, що знаходиться у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), іпотека може бути встановлена ​​за наявності згоди на це всіх власників (у письмовій формі). Майно у спільній частковій власності може бути закладено без згоди інших власників ». (Ст.7 Закону).
Законом про іпотеку врегульовано також питання укладення договору про іпотеку.
Встановлено, що «договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, а також положень Федерального закону». (Ст.8). Передбачені нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору про іпотеку. Відповідно до п.1. с.10 Закону «недотримання правил про нотаріальне посвідчення та державної реєстрації договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним ».
«Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації». (П.2 ст.10).